『地方創生』作者木下齊:「沒有創造利潤,甭談地方再生,打造鄉鎮型公司」

文:木下齊
本文摘自不二家出版《地方創生:小型城鎮、商店街、返鄉青年的創業10鐵則》

 

讓事業的目標「客群」明確化 

以往在各地所推行的「地方振興」事業,往往只是喊出「創造更美好的鄉鎮」這種曖昧口號,並未嚴格地面對事業的收支情況,自然收不到成效。

如何創造出地方的收入、盡可能節省事業經費、關注收益、將收益連結到地方的再次投資,有思考到這個程度,才有可能藉由「地方振興」、「地區活化」 為地方經濟帶來變化、創造利潤,活動本身作為事業也才能成立,具備實效。為了明確地共享這項觀念,本書中將使用「鄉鎮公司」一詞,希望能與傳統上以第三部門等為中心籌畫的TMO機關1所經常使用的「鄉鎮建設公司」有所區隔。

註1:TMO(Town Management Organization):城鎮管理機關,多由工會、商會、非營利組織,或政府與民間共同出資的企業所組成。  

「鄉鎮公司」對一般人而言也許有點陌生,它並非活動或顧問公司,更不是義工團體。鄉鎮公司由鄉鎮的業者共同成立,事業項目是改善各個不動產或店鋪、進而提升區域價值,是擁有明確目的、收入來源與顧客的事業。

就「熊本城東管理公司」而言,目的在於改善位於熊本城東地區的上通、下通等商業區域的不動產經營,我們的顧客是業者。讓這一點很明確是至關緊要的。

與一般的生意相同,在考慮主要客群時,想要囊括「小孩到老人」的生意並不可行。當你無法定出自己的顧客群,等於不清楚自己在做什麼,做出來的商品或服務最終沒有人會需要。鄉鎮公司亦是如此。

鄉鎮公司的顧客主要是業者。我們必須為了他們,更進一步設定客戶類型,具體地提案。

鄉鎮公司的主要業務包括:盡可能降低顧客所持有的不動產的維持管理經費、對空置樓層進行改裝提升價值、藉由高毛利率的新店鋪進駐提升營業額、盡可能美化該不動產所在的道路環境並促進活用、提升地區整體的資產價值等。

既有不動產的再生事業,不僅是幫助業者控制新事業的投資規模,對承租者而言比起進駐新建物成本較低也是優點之一,如果開設的店家可以提供鄉鎮新的魅力商品或服務,也能讓當地的消費者享受生活樂趣。

換言之,對鄉鎮公司而言,若業者是第一層顧客的話,店家就是第二層顧客,而一般消費者則是第三層顧客。若連第三層顧客都能感受到好處,結果就意味了整體鄉鎮的繁榮。以「為了鄉鎮的每一個人」將所有的顧客混為一談, 這種曖昧的說法是不行的。

若是認真地要促進鄉鎮活化,鄉鎮公司首先要對第一層顧客也就是業者提供服務,讓該事業獲利是最大前提。而效果,自然會擴及到第二層、第三層顧客。

除了我們,尚有許多以地方建設為主要業務的公司,或是標榜「地區活化」 的企畫專案。然而,進展不順利的組織往往是因為「誰能獲利」這個部分不夠明確。我不像美國業者敢斷言「地方建設就是資產管理」,但為了讓鄉鎮發展良好,首先必須意識到要改善誰,以及如何改善。

若這個部分不明確,就無法提出具體方案,沒有人能得到好處。結果,就會演變成在「為了所有人好」這樣曖昧的目的下,事業完全在依靠稅金。

由業者來提高鄉鎮價值

我想介紹以「熊本城東管理」展開的以業者為對象的事業中,被我們視為模範的模式。

這是在國外被稱為「商業改良區 (Business Improvement Districts; BIDs) 2」的政策暨事業。在特定地區,由業者以類似繳納固定資產稅的形式共同出資,投資能改善地區的事業、提升資產價值。在地方再生領域中,已被美、英、德、澳洲與紐西蘭等世界各國採用。

BID不是由單一業者,而是由複數業者進行合作。要提升資產價值,光是改善自己的不動產畢竟有所極限。就算自己的房屋再怎麼華麗,如果隔壁是垃圾屋的話,我想應該沒有人想進駐吧。周邊環境治安不良,或路面髒汙,也會造成資產價值下滑。為了防止這樣的情況,地區整體應該由業者共同合作,經常性地改善周邊環境。放置不管的話,鄉鎮的魅力,換言之也就是不動產價值就無法提高。

註2:商業改良區:源自美國的地方都市管理制度。由政府劃定一個特定範圍,經劃定地區內的所有權人和零售商半數以上同意,可向政府申請成立該商業區的管理委員會。商業改良區內為自我管理,政府僅扮演監督的角色,而管理委員會可向地區內店家課徵管理費,使用於該地區的環境維護與改良。此種新的管理制度免去了政治過程的不確定性與耗時的行政作業,挽救了許多舊商業區,引起各國仿效。

而將這樣的概念與結構確實地規則化,可以說是嶄新的做法。舉例來說, 在美國紐約州有一項規定,只要設定區域當中占整體面積51 %以上的業者贊成一項事業的話,就算剩下的49 %反對,也須共同負擔五年期的金額。

這條法律已存在三十年以上,實際上內容並非由國家或州政府制訂。一開始在沒有制度的情況下,首先是由民間開啟事業,做出成果,之後才向政府提案,制訂了這套社會制度。

這的確是非常合理的想法,當部分土地的資產價值下降,政府對該區域實施特別待遇進行重建是極為困難的。「為什麼要專門拯救這個地區呢?」其他地區居民會發出這樣的不滿,更別說若是這樣的活動會造成地方政府財政緊繃了。

這套BID架構正是在一九七○年代,也就是美國經濟最蕭條、州政府財政最困難的時期裡,民間的智慧所產生的制度。這項事實顯示出一件事─到了最後的最後,能拯救地區或鄉鎮的,只有業者。就算是政府也無法強制民間的資產必須活用,而絕大部分的土地面積是由民間持有。所以若民間放棄,任由政府去管理,事情就沒救了。

我認為無論是都市中心、觀光地、農地,還是山林都是一樣的。如果在那些土地上擁有資產的人不願意擔當風險的話,又能期待旁人做出什麼成果呢?

 

當事者意識是一切的關鍵 

另一方面,在以業者為中心來推進地方振興尚未成為主流、應挺身而出的人沒有站出來之前,有些人在鄉鎮投資上沒有出到任何一毛錢,卻只要稍有不滿就會跑到鄉鎮公所去拜託「想想辦法吧!」、「坐享其成」的意識充斥。

此外,這些人仍對「不動產價值是由景氣來決定」、「鄉鎮價值由政府創造」 深信不疑。這可以說是由於戰後政府主導的機制運轉良好,導致個人挺身而出的意識降低。

因應這樣的希望,官方投入稅金進行大規模的再開發,但現在卻演變成開發完成後店家數量不足,結果造成更嚴重的衰退。提供土地的業者可以賣掉土地後轉身離開,而這代表了他們決定「捨棄這個鄉鎮」。

所謂的「鐵捲門街」上還有其他商店,其實大部分情況並不是特別嚴重。這樣的商店街常被媒體報導形容為「地方經濟衰退的象徵」,但不一定要單由這樣的角度來看。

能任由位於大馬路上的物件空置,是業者還沒走到捉襟見肘的證據。如果真是經營狀況到了窘迫不堪的地步,土地或物件應該會被銀行全數抵押。正因他們還有餘力,才能對破舊的房子放置不管。然而,就算業者本身的生活無虞,但破舊的房子放置不理,好幾間集合起來的話,就會降低地區的價值。我們將這些人毫無自覺的態度揶揄為「對鄉鎮的公然猥褻」。

其背景是業者的公共意識稀薄,他們認為自己的資產屬於個人,並非是與周遭地區連結。所以,自己的資產能隨自己想法處置。若地主並非住在當地的話,對鄉鎮就更沒有興趣或感情了。

我一再地重複,要是業者不先拿出決心的話,地方就無路可走。外部的人無法擅自對房地產動手,且無論如何提案,決定權還是掌握在業者手上。無論政府投入再大筆的稅金進行開發,1%的地上蓋了華美的建築物,若剩下99 % 被放任不管的話,鄉鎮也不會有所改善。鄉鎮的主權,掌握在業者手上。

如果全國各地掌握當地主權的人,沒有當事者意識的話,再怎麼優秀的手法也無法發揮效用。這群人是否擁有這樣的想法,可以左右今後國家「地方振興」的方向。

 


《地方創生:小型城鎮、商店街、返鄉青年的創業10鐵則》
作者: 木下齊
譯者:張佩瑩
出版社:不二家出版
日期:2017/04

 

 


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One thought on “『地方創生』作者木下齊:「沒有創造利潤,甭談地方再生,打造鄉鎮型公司」

  1. 好棒的想法
    提出台灣地區發展的最大痛點!
    問題是如何讓我們的政府部門結合地主有更好的行政與效率帶動城鄉發展?

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