文：菅沼 毅

卡達世界杯剛剛結束，全球性的國際賽事帶來的餘韻還未散去。大型國際賽事興辦的背後，城市環境、勞工權益以及居住等議題也受到社會大眾的高度關注。在居住的面向上，這次的卡達在選手村和球迷村的設計上採用了興建住宅、設置臨時住宅以及既有空間再利用等幾種方式來應對世界杯為都市地區所帶來的人潮衝擊。其中，選手村的建設往往不僅建設量體大且投資高，大多都伴隨著對一個都市或城鎮整體的規劃與設計。然而，國際賽事所帶來的人潮是一時的，若僅僅為了賽事而大興土木將為當地帶來沈重的經濟負擔。這也正是大家經常討論到的面向，亦即奧運會的興辦對一個國家或地區的經濟與社會發展的正負面影響。

以選手村的規劃為例，設置臨時住宅或興建住宅是常被採用的方式。臨時住宅的形式有貨櫃屋改建、承租遊輪或大學宿舍再利用等多種形式。而新建選手村住宅的選擇，對城市發展來說是一個契機，具有風險和挑戰的同時，也需要主辦城市的前瞻性規劃設計和對當地社會發展狀況做出應變。在台灣，林口社會住宅便是在這樣的環境下得以出現。2017年的世界大學生運動會（世大運）的舉辦，促成了林口社會住宅的形成。過程中，在選手村的再利用及住宅形式的界定上經歷了政治角力、經濟考量、在地民眾、企業及政府政策等多方面的考驗。

在台灣多元的社會住宅發展背景下，從林口社會住宅中可以看到台灣社會住宅不同於國外社會住宅的諸多特質。台灣對於大規模社會住宅的管理運營上，結合民間和政府的多方的資源，透過多元入住、公共藝術、社區營造等軟性的交流活動進而整合社區資源，增強社區連結，嘗試實踐社區自治，增強社會住宅作為社會居住安全網中的社區韌性。同時，林口社會住宅也規劃結合國際創業聚落以及新北市政府公益空間，增加其社區內部的生活機能及除居住外社會效益。林口社會住宅作為世大運選手村轉型社會住宅的案例，對比參考國外的大型國際運動賽事的選手村再利用狀況，本文和大家一起思考從選手村轉型為社會住宅所帶來的社會價值，以及透過國際案例比較實踐居住正義之路的多樣化的路徑。

林口社會住宅前身為2017年世界大學生運動會的選手村，在建設初期便產生諸多的討論。從2012年中央政府提出「新北市林口區-國民住宅興辦事業計畫」開始，便規劃在世大運後將選手村作為國民住宅使用。這也意味著，早期的林口選手村規劃是可以進行出售買賣。而後，在2015年，立法院決議將林口國民住宅轉向作為社會住宅，計畫目標從「出售」改為「出租」（周佳音，2019）。

這個過程中，也出現過台北市和新北市互相爭取社會住宅的使用權限的議題。最終，在世大運結束後，選手村在2018年8月交由國家住宅及都市更新中心（住都中心）運營管理，於2018年9月到11月期間完成點交。佔地面積99,326平米的住宅基地，共有A、B、C、D四個區域，共34棟建築物，合計3,490戶住宅及商業單元。其中2500戶作為社會住宅出租使用，並提出為滿足多元居住需求，初期規劃30%弱勢戶、48%一般戶以及5%設籍新北在地的睦鄰戶做使用。其他則一定比例提供給新婚家庭、原住民以及警消等群體入住使用。可見林口社會住宅所呈現出多元族群的入住環境。

在後期的實際入住規劃中，林口社宅進一步強化了作為社福設施的發展。由國家住都中心協助多個民間團體進駐，包含自閉症權益促進協會（自權會）、勵馨社會福利事業基金會、無子西瓜基金會、麥子園愛慈協會和青年藝術家等。因此，在多元的使用規劃下，林口社會住宅的實際弱勢居住比例也更高於初期規劃。這個過程中也接納了社會中更多無法用制度條文以及金錢收入所定義的社會弱勢群體。在公共空間的使用設計上，與原典創思公司合作進行更為系統的公共藝術的推動和公共空間的運營規劃。

在如此大規模的社會住宅基地中，不禁令人思考的是，林口社會住宅初期投入巨大，作為只租不賣的社會住宅，在後期的維護管理上也需要一定程度的營運成本。林口社會住宅雖交由國家住都中心管理，但混合多元的居住環境也在變向的增加了社會住宅的居住空間在後期營運的人力及經濟成本。面對這樣的成本支出，與社會住宅「自償性」的討論也存在一定的衝突與矛盾。從社會福祉與居住安全網的角度來看社會住宅時，有必要跳脫「自償性」的束縛。應更全面的思考社會住宅所發揮的社會價值，其中就包含像是由國際賽事所帶來的整體社會經濟效益以及賽後的空間再利用所具有的社會福祉的機能等，而不是國家和政府對於社會住宅單一建設項目上的經濟投入負擔。

在國際運動賽事結束後的選手村營運狀況便可以看到各國在不同規模的住宅投入及營運模式下的居住權益樣態。2008年的北京奧運選手村由民間企業主導興建，並作為一般不動產經營；2010年的溫哥華冬奧選手村的一般不動產和社宅的經營模式在經歷私人企業經營後，因經濟困境轉交政府運營；倫敦奧運則是全部規劃成可負擔的社會住宅，在經歷NPO主導經營後合併直屬於市長辦公室；里約奧運選手村則是作為一般不動產販售，但由於選址與都市整體規劃的不足而導致其園區的沒落；台北世大運選手村是作為只租不賣的社會住宅，由行政法人主導營運；東京奧運選手村則是以更大的量體開發，在填海造陸地區進行新城鎮的規劃建設。這些不同的案例背後，雖然有其各自的社會發展背景的影響，但都在不同程度上在國家的大規模投資中，為各自的住宅尋找新的定位，過程中存在不同程度的失敗與成功的實踐。

表：國際賽事選手村再利用狀況

（資料來源：菅沼毅整理）

以2010年溫哥華冬奧會的選手村為例。雖然加拿大政府已經有規定建商在進行房屋建設時需要提供10%的社會住宅的相關規定，但溫哥華當地依舊難以滿足其住宅需求。因此，政府推動居住優先（living first）的政策，選手村的25%被規劃為社會住宅，並以市價85折來設定租金（傅家慶，2015）。但高比例的一般住宅的販售也導致了住宅資源很快的流入到市場，導致住宅投機現象的出現，甚至一度淪為空城。另一方面，回顧2008年的北京奧運會選手村，在建設初期將選手村定位為「商品房」，並於賽前便開始進行銷售但不入住，於賽後恢復其「商品房」狀態。

圖：溫哥華冬奧選手村 （資料來源：Tripadvisor）

圖：北京奧運選手村 （資料來源：北京奧運村維基百科）

再看在2021年舉辦的2020東京奧運會，同樣將選手村作為新的城鎮街區進行開發，共23棟住宅及1棟商業設施，共規劃6,532戶住宅。其中規劃4,145戸以「商品房」進行出售規劃。東京奧運選手村雖然未進行社會住宅的規劃使用，但同時結合了租賃住宅以及分享房屋等居住模式的規劃。相較前述的選手村規劃，2016年的里約奧運後，大規模的建設投資加重政府負擔的同時，3,600戶的選手村被閒置荒廢（魯皓平，2017）。在以上的幾個案例中可以注意到在選手村的規劃設計過程中，結合當地的社會環境和整體的都市規劃設計具有一定的必要性，大規模的住宅興建及居住使用上生活機能的充實和區域的整體性需要被重視，這將影響住宅在後期進入市場後對當地的經濟輻射和自身的市場價值。

圖：東京奧運後的選手村規劃 （資料來源：東京都都市整備局）

另一方面，伴隨著國際賽事的大規模住宅開發，可以看到的是更多國家選擇透過選手村的住宅商品化來嘗試達到投資成本的回收。但是以身為發達國家的日本為例，隨著少子高齡和都市人口集中社會發展，社會住宅的供給在都市地區達到了一定的飽和狀態，將都市人口向地方疏散的政策背景下，變向的推動選手村的住宅商品化。但是對於新的填海造陸地區的大規模建案開發和城鎮打造，對於東京的人口聚集、房地產發展、社會福祉以及交通運輸上仍然存在諸多的爭議。與之相對的2012年倫敦奧運的選手村再利用及開發則更具一定的參考形式。林口世大運的選手村的規劃利用也更是參照倫敦選手村的社會住宅定位而得以發展。

倫敦奧運的2,800戶住宅是一個不小量體，早期有NPO組織運營管理，但是作為社會住宅的再利用發展上，運營成本以及經濟投入負擔等狀況也迫使在後期轉變為直屬與倫敦市長辦公室管理。在倫敦案例的後期發展過程中，社會住宅的運營管理從NPO組織向政府單位的過渡也更呈現出政府等國家單位的介入是維持社會住宅得以持續發展的力量之一。倫敦的社會住宅與現在台灣的社會住宅不同之處是在可負擔住宅的定位。以倫敦奧運選手村為例，可負擔住宅包含了租賃的同時，也包含一定比例的出售住宅。租賃與出售的價格均為市場價格的七折，並具有相應的篩選機制存在。

圖：倫敦奧運選手村 （資料來源：EPA-時事）

里約選手村的區位和價值定位是導致其沒落的因素，不僅售價高，且實際銷售不到整體的10%（魏文元，2017）。對比倫敦與里約的選手村選址時可以注意到，儘管二者的選址都鄰近弱勢街區，但由於在選手村空間再利用的定位上的不同，各自所設定的入住與服務群體不同，進而影響到選手村在後期的再生過程中影響到當地區域整體的發展。透過倫敦、里約以及台灣在對於居住成本和服務定位的考量上可以看出，倫敦的奧運選手村在維護居住正義的同時，與台灣國宅相似，其發展模式其實可以看作是其在嘗試實踐社會住宅的「自償」，在回收投資成本同時，維持社會住宅的營運。然而，與之形成對比的便是溫哥華僅將部分住宅作為社宅的使用，而非像林口和倫敦一樣進行了更大規模的挑戰與嘗試。

圖：里約奧運選手村 （資料來源：美聯社/中時新聞網）

從上述的案例中可以注意到伴隨著大規模國際賽事的展開，選手的住宅建設投資是政府的重要項目。賽事前後的住宅開發和使用也都是各國最大規模的住宅建設。然而，在不同的規劃設計下，選手的發展型態不同，選手村作為住宅的營運管理成本也成為一個難關。有的將其作為房產出售，有的則是公私合營，社會住宅的模式則可以看作是高難度的關卡，林口社會住宅則更是強調只租不賣的運作模式也為國家住都中心和政府所要面對的挑戰。在以里約奧運的選手村的例中，即便是有民間企業主導，住宅維護管理背後巨額成本也使得建商無法承受重負。中國和日本則是嘗試大程度的發揮選手村的房地產價值，將住宅商品化。加拿大與英國則更進一步結合社會住宅的整體規劃，但從倫敦的案例中可以注意到政府與民間的互相支持的合作關係，以及明確的社會價值定位尤為重要。

結合上述案例，回顧林口社會住宅則更是綜合了各個案例的特質，展開了多元的居住實踐。在這樣的實踐過程中，全部區域被作為社會住宅的規劃設計對於住宅維護管理的模式和成本與國外的低度的維護管理方式不同，投入了包含公共空間的藝術設計等更多樣的計畫。在這樣龐大的投入及規劃設計的背後，多方多元的參與規劃讓社會住宅可以更為接近住宅作為居住的本質，也有助於社會住宅的長期推動及弱勢權益的保障。在各國選手村再利用的比較中可以看到，實踐居住資源的重新分配時，民間組織、在地居民以及政府之間的協力關係是推動居住正義得以實踐的源動力。

參考文獻：

不動産プラザ（2022），選手村マンション「晴海フラッグ」(HARUMI FLAG)の現在の状況は？物件価格や購入検討時の留意点を解説。https://gro-bels.co.jp/media/article/808/

周佳音（2019），社會住宅推動之探討-以林口世大運選手村社會住宅為例，台灣地區2019房地產年鑑，信義房屋。

東京都都市整備局（2022），東京2020大会のレガシーとなるまちづくり（晴海五丁目西地区）。https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/sensyumura/

傅家慶（2015），選手村轉型！溫哥華打造全民社會宅　小資族也可住精華區，三立新聞網。https://www.setn.com/news.aspx?newsid=77574

黃暐迪（2019），賽事風光後台、日選手村的生命延續，好房網News。https://news.housefun.com.tw/news/article/347346236543.html

魯皓平（2017），奧運過後的里約：場館如廢墟、選手村養蚊子，巴西百姓的悲歌，遠見。https://www.gvm.com.tw/article/39923

魯皓平（2018），風光過後的現實：回到北京奧運被遺忘的時刻，遠見。https://www.gvm.com.tw/article/45614

魏文元（2017），兩樣情！里約奧運選手村9成閒置　倫敦改建社會住宅熱銷，三立新聞網。https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=289051

營建署（2018），史上最多 2,500戶林口世大運社會住宅 7月2日起受理申請。https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=2&s=11945