文：PN

本文為2024年5月4日2024 g0v summit，《可負擔的穩定租屋，我們離它有多遠？》論壇的編輯紀錄，在此呈現的文字內容是編輯根據論壇的主要發言與討論內容的濃縮與節錄。由主持人ddio（Rentea共同發起人，第一間房子專案維護者）、引言人PN（Rentea x 眼底城事專題坑主），邀請與談者孫銘德（左木空間生產工作室主持人）、廖羚妤（社團法人台灣芒草心慈善協會社工）、張詠卿（楓生共居公寓管理負責人），從不同租屋族群視角討論租屋現狀的挑戰與機會。這篇文章記錄了論壇引言及三位與談者精彩的發表，本篇則是整理現場及線上ＱＡ的內容。

（編按：為增加閱讀上的通順易讀性， ＱＡ內容有經編輯修飾文句。）

Ｑ1：有關於建築物本身的裝修，以有限的金錢與時間成本考量之下，是如何協調？並且進一步在實作中保持穩定的品質？

• 張詠卿／楓生共居公寓管理負責人（以下稱詠卿）：
  楓生公寓在蓋的時候是由長輩擔任統包的角色，我是統包旁的小跟班。有些項目有找設計師，有些沒有，如果不找的話，建議先確認身邊是否有前輩、夥伴可以分享經驗，或讓你諮詢。這些經驗很重要。

• 孫銘德／左木空間生產工作室主持人（以下稱阿德）：
  如果對於成本預算沒有概念，建議先嘗試找人諮詢。如果想壓低成本，自己提前做功課、找資料的工作很重要，請專業者諮詢的好處就是有設計師、統包幫忙篩選資訊。例如我的工作除了室內設計接案，也有很多在諮詢協助做「家的想像」，因為太多人也搞不清楚到底什麼是自己需要的。

• PN／Rentea x 眼底城事專題坑主：
  Rentea 其中一個目的就是在網路上發布、更新所有我們經歷過的裝修的資料，我們把這些整理成文件放在公開版面，讓想要進行老屋修繕或裝修的人，可以獲得充分的資訊，再思考自己的金錢和時間成本，做出最符合需求的決定。

• 廖羚妤／社團法人台灣芒草心慈善協會社工（以下稱羚妤）：
  芒草心在裝修房屋時有義工團協助，他們有專業人員，所以主要是交給這位義工負責，也是跟著做的時候才學習哪些是設計師的工作、哪些是工班的事、工班要注意什麼眉角。

Ｑ2：想請問楓生公寓的模式是否可能複製？因為看起來很理念取向，似乎對經營者來說非常辛苦（相對於一般租屋）

• Ddio：
  這題可能不只是針對楓生公寓，其他與談人針對所分享的內容也要不要分享看看接下來可能的發展方向，是不是有可複製的地方呢？

• 詠卿：
  這兩年一直處在撞牆期和自我懷疑的辛苦過程，尤其是在如何達成「平價可負擔」、「協助更多弱勢租戶」之間的平衡，目前楓生公寓預計要籌辦一個協會，未來由協會來儲備資源，不是由公寓本身盈利負責所有支出，畢竟叫房東出錢就等於是房客出錢。如果說有沒有可以複製的機會，我認為如果找到可以一種物件，它的條件修繕成本較低的話，以我們包租代管的經驗來說較可行。若未來有政府提供的閒置空間也可以考慮合作，目前是有看到這樣的趨勢。

（詠卿後來文字補充：）
以商業模式來說確實是不太有機會複製，但在執行過程中也會遇到一些機緣，如果能夠穩定經營出理想的模式，或許能夠讓一些有資源的個人或法人願意一起嘗試和發展。（總之目前不是可以賺錢的投資項目，但如果有資源的人願意一起入坑，我很想當推坑的人XD）

• 羚妤：
  芒草心的友善住宿的經費來自捐款，所以在評估是否擴大發展時，主要考量就是以財源能否負擔下一間房子的修繕費為主。那這個實驗還可以將其他因素納入考慮，例如如何降低共居的人際衝突，影響到未來如果有其他據點，該做雅房還是分租套房等規劃。
  
  
• PN：
  也有很多人在問Rentea 在做的第一間房子專案，後續是不是可以複製的。但這涉及到有心力自立修繕的租客意願、房東的意願。在這樣的模式比較少社會慣例可以遵循的狀況下，要找到有興趣的房東可能就比較困難，要花更多時間成本去提案、說服。但期待未來透過倡議、各式場合的資訊曝光，也許增加議題能見度後，會降低大家這麼做的門檻。

• 阿德：
  我所做的事情我從不關心可不可複製，因為它可複製又不可複製，基於各種多元的學習經驗及室內設計的經驗，我認為對我來說，就是做到一個陪伴型、參與式型態的室內設計師。

Ｑ3（線上）：請問芒草心進行此實驗計劃的過程當中，花費了多少組織動能？是否因此取捨了某些既定的組織工作？最後，這些過程是否會影響芒草心複製計畫的意願？

• 芒草心ㄔㄒ／社團法人台灣芒草心慈善協會社工：
  除了秘書長偶有必要出面與贊助／支援／合作單位洽談，這個實驗計畫大部分由兩位友善住宿組的工作人員負責，大概佔組織人力比例10%左右。不過兩名工作人員在此實驗計畫前，就已經是處理無家者離開收容據點後租屋生活的社工。為了獲得計畫中最重要的金錢與專業技術支持，我們勢必得將部分心力挪移至產出說明企劃、打點所有鄰居或釐清室內裝修法規等事宜，其餘時間再分配到既有的社工業務範圍，盡量不影響服務品質。這樣看下來，那段時間被取捨的·····應該就是······我們的人生吧（?）
  
  但由於計畫戶數不算太多，裝修完成後新增的服務量，反而不像修繕期間需要同時並進來得辛苦。以服務對象共居至今的居住穩定性、處理議題的深度與廣度來說，這個計畫仍有價值和意義。只是如果還是由芒草心複製計畫，當然會希望下次別再是閒置近二十年的待修葺老屋上門；但話又說回來，如果不是這樣的物件，又有多少房屋所有權人願意租給遊民社福單位使用呢？XD

Ｑ4（線上）：想請問芒草心如何決定哪些個案優先入住？而參與整修義工團是否會關聯入住優先序位？如果沒有關聯，義工團參與計畫的動機是什麼？

• 芒草心ㄔㄒ：
  全台其實有不少類似的團體，我們這次合作的是「台灣善種子義工團」，網路上也可找到如：台灣寶島行善義工團、希望義工團等單位。他們以直接協助弱勢對象修繕或新建家屋為目標，多半由木工、泥作、水電等各領域的工程師傅，還有協助訂車、用餐等行政事宜的後勤志工組成，因此和芒草心的服務對象入住順序毫無關聯～～～
  
  至於服務對象要如何入住此共居專案，其實與其他準備在外租屋的服務對象並無二致。除了必須在招租當時已經備有一租二押的存款，且能對往後每月需繳租這件事有概念，這些承租人通常還有未竟議題，需有意識地與社工持續討論與合作。

Ｑ5（線上）：楓生共居一坪1000元租金，差不多是台北市大樓的租金價格，這價格是否包含額外考量因素？

• 詠卿：
  報告中一坪1000元的租金是室內實坪的價格，一般其他資料會含公設（電梯走廊等基本社區空間），若以該計算方式楓生公寓的租金約是700元/坪。根據我自身2010-2015年在北部租屋經驗，體感上覺得楓生公寓租金價格低於台北市蠻多，楓生公寓以新建築、有電梯、有陽台、獨洗獨曬、附家具等條件，與鄰近周邊行情差不多，豐原區因鄰近后里科學園區，及過去為台中縣首都等背景下物價並不低，當初訂價是先參考周邊行情及貸款還款計劃，再加上其他成本考量，也有依據市場反應微調。

Ｑ6（線上）：台北的無家者會不會到外縣市租屋更容易？

• 芒草心ㄔㄒ：
  單就租金來看，確實有機會能在外縣市找到比較低廉的價格，但這也需要觀察當地的薪資水準，衡量下來，租金未必划算。而且無家者和一般人的考量沒兩樣，哪裡薪水多、職缺多、資源多，就往哪裡去（北上打拚的概念大家都耳熟能詳），這也是無家者多半集中在都市的緣故。然而，受到近代快速的社會變遷影響，無家者從事的工作越趨非典型，但租賃市場價格持續上漲，當可負擔租金無法提升，無家者現階段能擁有的住所，就很常會是危樓、蝸居等不宜居住的環境。

最重要的是，普遍為中高齡和／或有身心障礙身分的無家者，根本不受房東青睞（近期剛協助一位五十多歲的阿姨打完30通預約看屋電話、被打槍29通，特別有感）。他們就算有錢，也未必租得到房子。租屋排除不分縣市。

Ｑ7（線上）：想請問芒草心和楓生公寓，若住戶之間發生衝突的時候會如何調停？以及是否有遇過無法調停的狀況，感謝。

• 詠卿：
  有人的地方就會有衝突，以楓生公寓來說我們就是居中協調，釐清雙方想法、講道理、分析利弊、安撫情緒等等，每個事件調停的模式不太一樣，沒有ＳＯＰ可以分享。租客也會來來去去的，如果真的無法接受我們管理方的處理方式，會離開的我們也祝福他找到更適合的地方。
  
  
• 芒草心ㄔㄒ：
  由於住戶都知道彼此是社工開案的服務對象，產生衝突時，經常會要求社工擔任仲裁角色。不過我們很少直接回應，反而會先確認雙方（或多方）是否已經有先用自己的方式溝通過、如何溝通、自我評估溝通效果到哪、和工作人員觀察的狀態有無出入等，並先讓當事人自行處理或社工低度介入就好，盡可能促進住戶自主學習面對衝突。若紛爭持續延燒，再視情況開住戶討論會，最後總會有個討論結果，只是通常不會有人完全滿意。
  
  目前大部分住戶發生衝突後都還住得下去，只有兩位同住的七八十歲老頭太勇健，已經打到頭破血流兼倒地，鄰居里幹事都來關切XD 後來只好拆夥。另外有些服務對象入住後，工作人員觀察到他們相對不適合共居模式，例如生活習慣、空間使用、與人互動的觀念與其他住戶有巨大落差等。這些服務對象的租約到期後，就有可能經由社工協助轉換屋源。

Ｑ8（線上）：有關於「可負擔的穩定租屋」，三位講者各自的背景非常不同（房東、住宅設計師、社工師），好奇三位講者覺得達成這個目標的可行性有多高？最大的困難點在哪裡？

• 詠卿：
  以我（房東）的角度，如果是穩定繳租也不會在社區跟他人有衝突的住戶，我巴不得他們都住個三十年五十年XD，但每個個體對可負擔的標準和自身居住選擇的想像落差很大，所以很難直接回答可行性和困難點，例如楓生公寓也有好幾戶住得很穩定，但主要是想省房租存錢買房的人。但以楓生公寓主要關注的群體高齡者來說，我覺得有適當的資源介入，讓高齡者的可負擔穩定租屋是可行的，而且未來是會有需求的模式。
  
  最大的困難點是租屋者本身過去是否有適當理財以支應日常開銷及租金，我們有身障者是用領取的社會福利補助來穩定繳租，也有遇到有租屋需求的高齡者期待扣掉租補後，每月租金四千還要含三餐費用等等的各種狀況，如果供需雙方對可負擔的期待落差太大，自然不可行。另外，高齡者除了租房本身額外需要的服務資源是否發展健全（或至少有資源可串接），這是目前楓生公寓在努力的事情之一，如果能夠有相關資源介入（譬如無子女的高齡者遇到緊急狀況是否有資源／單位可協助處理），穩定居住這件事才可行。
  
  
• 羚妤：
  即便開發不同的中繼住宅方案，大多數的無家者還是得在市場租屋，而住宅商品化和租屋黑市，依然是需要花很多時間去克服的困難。
  
  無家者或弱勢房客尋找可負擔合法住宅的困難，與房源供給量有很大的關係。租金補貼雖然可以提升弱勢者的租屋負擔範圍，但對許多房東而言，房屋是投資（或保值）工具，自然不傾向出租給高風險或疑似問題多的弱勢者（擔心承租人破壞房屋、涉及犯罪或在屋內死亡等）。至於現有居住政策，雖然能解決部分弱勢者租屋困難的情形，但對住宅資訊不透明、租屋品質缺乏保障、逃漏稅等租屋黑市現況，改善程度依然有限，故弱勢租屋的困境依然嚴峻（而且近年租金還不斷攀升）。
  
  身為社福團體，我們會期待透過社會福利資源到位、減少出租成本、自力修繕等方式，連結出租與承租雙方的需求，讓無家者能在現有的房屋選擇中，擁有合理的居住環境。但有很多環境與制度層面，還是需要公部門有所作為，才能往更好的方向走。
  
  所以針對租屋弱勢需求，我們希望政府端在廣建社會住宅、衝高社宅量以外，可以真正去面對前述困境，同時也要改良現有政策內涵。例如檢視社會住宅收住族群和弱勢占比、社會住宅包租代管執行業者的品質和管理，以及如何就社會住宅弱勢租金補貼設計得更細緻、更貼近弱勢者需求和實際能力等。這都是困難點，但如果要變得可行，就是要繼續深入討論和處理下去。

Ｑ9（線上）：新光傑仕堡和兆基的社會住宅都是租屋，想知道 Rentea 在市場區隔上面有稍微做過研究嗎？如果有的話目前有預定先處理那個部分的市場需求嗎？

• PN：Rentea在第一間房子專案的實作方式跟市面上一些二房東、品牌公寓的運作型態很像：找到房東、洽談長租合約、進場修繕、租客入住。但不一樣的是這些業者是提供前面找房到修繕、經營租客社群等等的「服務」，這些服務的價格還是得由租客買單。而考慮到可負擔租金的前提，Rentea會鼓勵租客都盡量自己設計、動手DIY，自己作為空間規劃的主導者，我們很強調如果有租客想要參考第一間房的經驗，那麼他自己要有動能動手處理，這樣社群才有幫上忙的地方，Rentea現階段大家的共識並不是要賺錢，但我們想提供一些參考資料、過來人建議跟社群支持，這大概是跟市場區隔最不一樣的地方。
  
  我們從第一間房子專案完工入住之後，就開始在討論我們最幫得上忙的租客、適合合作的房東輪廓是長什麼樣子，因此，這是Rentea另一個專案「長租剛好」的主軸，從服務設計的角度一起討論這些經驗如何交棒給需要且有能力複製的人。

Ｑ10（線上）：芒草心的實驗計畫非常有趣，很像歐陸國家早年由慈善團體自行興辦的社會住宅。在臺灣執行上遇到過什麼問題嗎？

•  芒草心ㄔㄒ：
  房源 : ( 隨著住戶老化，遷入遷出的流動率會自然降低，但是沒有房源，實驗計畫就僅能限縮在現有戶數裡，無法複製或擴大，也就很難擴及更多有需要的潛在服務對象。

結語
Rentea在2024年7月的當月主題「可負擔的穩定租屋，我們離它有多遠？」以這篇文章劃下句點。台灣談居住正義很久了，過去很長一段時間我們思考城市高漲的房價、高自有率、空屋率之間的矛盾，也學習著國外的社會住宅供給模式，或以整建的形式來提供更多可負擔住宅單元，其中，更長出不同社群的共居創新方案，期待它能成為解決台灣住宅問題的一劑良藥。也是到近幾年，社會上開始逐漸出現針對更多元居住議題的討論聲音，有人開始研究曾經隱沒在城市角落的非典型租屋，期許往後我們更將重視解決問題之道，而不再一次次因為公共安全意外讓它浮上檯面；Rentea以第一間房子專案透過老房修繕改造、建立良好租賃關係，建立一套自立打造可負擔租屋的機制，同時也回應城市內閒置空屋問題。在2024年更進一步，以第一間房子為基礎打造育兒宅，想知道租屋的這種生活型態是否可以持續支持租客的人生各階段轉變。

不只是g0v summit現場的參與聽眾，也包含眼底城事的讀者們，非常感謝大家對於這個主題有興趣、還很有耐心地看到這裡，希望期待未來台灣可以長出各種的居住可能，讓人人都能夠找到適合自己的理想居住方式。