文：PN

在不同發展階段的國家中，因涉及經濟、政策和社會等多方面影響因素，租屋市場面臨的問題與挑戰雖然各有不同，但也存在一些共通點。對於發展較早的國家，近年議題著眼於如何穩定住宅供應、平衡租金管制與市場自由之間取得平衡；另一方面，發展較晚的國家仍在加強居住相關的基礎設施建設、法律體系，努力處理城市中大量非正式住居住區，以及與租客面臨相似經濟困境的小房東，在租金收入不穩定的狀況下，也乏對房屋進行必要修繕的資金和能力，導致住宅住宅條件逐漸惡化，不僅影響了居民的生活品質，還對社會穩定和城市的整體發展帶來了挑戰。

無力離巢世代的租屋困境

歐美幾處大城市發展成熟，市區地價寸土寸金、房價居高不下，儘管這些城市居民的平均收入較高，但租金上漲的速度往往也超過收入增長的幅度，使得於該地區工作的低收入群體陷入難以負擔合適住宅的困境。此外，租金管制政策讓政府搖擺於保護租客還是鼓勵房東投資的兩難境地，一但政策平衡出現異常，可能更進一步加劇了租屋問題。

「居住成本對年輕人的生活各個方面產生了深遠影響」，根據歐盟改善生活與勞動條件基金會Eurofound的調查¹，在歐盟地區，從2010年至2019年間，選擇租屋的生活模式在年輕人口中變得更普遍。而同時，由於租金和房地產價格上升，與父母同住的年輕人比例明顯增加，離家年齡也從26歲增加至28歲。其中西班牙、義大利、比利時和愛爾蘭等國， 25 至 34 歲仍與父母同住的比例增加最為明顯，也可顯見近年來當地購屋難度的上升。2020年，在芬蘭進行的一項調查也發現，近一半（48％）與父母同住的18至29歲年輕人表示他們無法負擔獨立生活。在這些國家，有限的可負擔住宅選擇使得年輕人難以獨立購屋或租屋，迫使他們與父母同住更長時間，突顯了年輕一代在面對經濟挑戰和居住成本方面所面臨的困境：經濟層面的儲蓄消費能力、身心層面的獨立性，還將可能涉及個人發展，例如職業選擇與職涯流動、家庭組成。

歐盟Eurofound也於報告書中提到，提供居住協助的社會福利也可能進一步推高租金和購屋價格，而支持住宅自有率的政策通常更有利於高收入家戶，而使低收入家戶在處於劣勢，例如承擔高負擔的房貸。

以「替房子打分數」實施租金管制

租金管制和實行偏向保障租客權益的租賃法規在歐洲的發展歷史悠久，但往往是用以回應特定歷史事件和社會經濟環境，例如戰後重建、經濟大蕭條，在面對嚴重的經濟困境和失業問題時，政府強勢地介入租賃市場，以確保低收入租戶能夠負擔居住成本。同樣，隨著新自由主義下的政策發展，部分國家重新檢視了租金上限及部分法規，試圖在自由市場與租客權益之間找到平衡。政府需要考慮多方面的利益和影響：租客權益組織通常呼籲假如放鬆管制會導致租金大幅上漲；而房東和開發商則認為嚴格的租金控制將會抑制市場活力、減少住宅供應。

但要如何在自由市場蓬勃發展下，也同時確保租客付出的租金與住宅品質相符？荷蘭國內實施一套獨特的WWS估價機制（Woningwaarderingsstelsel），租客、房東透過WWS估價機制可以算出一處住宅的「分數」，這個機制檢視住宅的硬體、空間條件以對應到特定得分，再加上每年荷蘭政府會根據房屋稅及地區開發為各區訂定一「WOZ值」轉換結果分數。每一分數對應到一個租金價格，只要在一定的租金範圍內，將會受政府控管該租屋處的租金上限以及年度租金漲幅上限。

這個得分條件明列在《住宅租金辦法》（Besluit huurprijzen woonruimte）裡²，這裡舉一些例子說明影響得分的因素：

1. 租屋室內面積：每平方公尺算1分；儲物室、閣樓、車庫則算每平方公尺算3/4 分。
2. 室內暖氣設備：有暖氣設備的房間各加2分。
3. 廚房流理臺：小於1m無法獲得分數；1至2m加4分；2m以上加7分。

可以看出，訂定的標準是依據住宅的生活品質

例如空間大小、設備齊全程度，甚至納入室外私人空間（如前後院或陽台），因為這些因素直接影響租客的日常居住舒適性。此外，自2011年起，荷蘭更將「能源效率」納入考量，以對抗能源貧窮問題，避免有些租客因房屋能源效率低下而承擔高額的水電費用。這樣的做法不僅能降低租客的日常生活成本，還有助於保護環境、實踐永續城市的目標。

透過WWS估價機制，荷蘭政府用分數來設定租金分級，在2024年7月1日之前的租賃合約共有兩種級距：

1. 租屋市場上高於144分的租屋處被稱為「自由市場住宅」（vrije sector），根據荷蘭政府所訂定的標準，與143分相應的租金水準在 879.66 歐元，因此在這個分數以上的自由市場住宅可以由房東自行定價，也不受租金管制規定。

2. 而分數低於143分的租屋處則被歸類為「社會租金住宅」（sociale huur），租金水準在879.66 歐元以下，設有最高租金上限、年度租金漲幅上限。

考量到近年荷蘭國內住宅供給不足、房價及租金漲幅劇烈，2024年7月1日起，荷蘭《平價租金法案》（Wet betaalbare huur）生效，再次將租金管制範圍擴大，在自由市場住宅和社會租金住宅之間，出現一個新的分級－「中等租金」（middenhuur）³。經過調整之後，新的租賃合約適用三段區間的新級距：原有的社會租金住宅依然是分數143分以下；而從分數144分到186分的租屋被歸類到中等租金，換算租金為879.67歐元至1,157.95歐元；而新的自由市場住宅則調整為187分以上、1,157.95歐元以上。

當每一處租屋可以依據WWS估價機制得到一個分數時，租客得以根據自己住的環境計算出該付出的相應租金約為多少歐元，假如租屋處在中等及社會租金住宅範圍內的租客發現自己被房東收取過高的租金，則可以向房東溝通減租提議，或經過租金調解委員會請求調解與退款。為了避免有些租客在簽訂租約時不清楚該租屋處的分數導致權益受損，2025年1月1日開始，《平價租金法案》更進一步強制房東在租約中註明該租屋處的分數，增加租金訂定的透明度，以減少租賃雙方日後走上調解一途的機會。

有關於租金漲幅限制，荷蘭政府每年會參考通貨膨脹公布租金漲幅範圍，然而近幾年來，由於通膨率持續高於預期，導致租金漲幅超過許多租客的承擔能力。因此，在2024年，荷蘭政府、工會、租屋公司與住房協會參與討論是否該採取其他措施，並導入不同的參考數據，例如使用每年「薪資調漲幅度」來調整租金，如果租金漲幅等於或略低於薪資漲幅，則可以穩定確保租屋的可負擔性⁴。於是在今年7月的《平價租金法案》正式明文將中等租金住宅的租金調漲幅度將與薪資掛鉤，象徵了政府對於民眾生活品質以及負擔能力的重視。隨著社會經濟環境的變化，荷蘭國家的政策仍在不斷靈活地滾動調整，試圖在保護租客和促進住宅市場健康發展之間找到最佳平衡點。

社會住宅私有化，但不商品化的回購制度

部分歐洲國家在20世紀初便開始發展社會住宅，並提供部分社宅出租給經濟弱勢民眾，然而，直到20世紀中後期，隨著新自由主義影響，國際上的住宅政策轉而強調所有權，且忽略了租賃模式的發展。大多數國家逐漸避免以政府財政資源來興建社會住宅，而傾向鼓勵、獎勵私部門提供住宅，甚至在許多城市，原本公有的社會住宅正逐漸被私有化：根據2024年6月9日，《衛報》報導⁵，在過去十年中社會住宅數量一直在減少，轉售及拆除的數量多過興建數量。社會住宅的私有化、商品化容易導致可負擔住宅供應不足，一些國家開始重新審視住宅政策，探索多元的解決方案。

1990年代起，荷蘭政府開始縮減對於國內住房協會的財政支持，住房協會便將部分社會住宅出售、自籌資金。除了籌措營運及翻修既有建築的資金之外，住房協會普遍認為將所有權轉移給住戶是一種「賦權」（empower）的過程⁶，擁有一處按照自己的意願佈置和裝修的家能夠賦予住戶對於自宅及社區的掌控、選擇權，才擺脫租戶與房東之間的拘束感。

不過荷蘭的住房協會為了避免社宅進入市場後迅速私有化、商品化，近年以一種特別的模式出售社宅——「保證回購」（荷蘭文：koopgarant）。它是一種有轉售條件的買賣合約，實際執行面來說，中低收入家戶也能以低於市場價格買下社宅，但當要搬離時，只能賣回給住房協會，最後賣回的估值是漲價還是損失由雙方依比例共同分擔，如果房產增值，買家和住房協會共享增值部分；如果房產貶值，損失部分也由雙方會共同承擔。這種模式特別之處還在於，當koopgarant房屋的所有權人在持有期間進行房子的內部裝修，例如浴室或廚房翻新，住房協會將在回購時全額支付這些費用。不過考量到裝修品質、折舊以及個人品味的不同，住房協會也建議業主：不是所有改造都能帶來相應的價值提升，這將反映到最後回購的估值上，藉此來鼓勵業主追求高品質的改建工程。

結語

隨著城市化發展和人口遷移，當今世界各大城市租屋市場面臨著前所未有的挑戰—租金高昂、住宅供不應求，以及缺乏對於租客權益的保障，這些問題普遍存在，對無數家庭和個人的生活品質造成了深遠影響。荷蘭的居住政策具有獨特性，並以提倡彈性、創新和平等著稱，透過爬梳荷蘭相關政策、新聞，分享該國所提出的解決方案，希望這樣的分享會促進新的思考和實踐，從而推動租屋市場的改革與創新。

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資料來源
1. Dubois, H., & Nivakoski, S. (2023). Unaffordable and inadequate housing in Europe.
2. https://wetten.overheid.nl/BWBR0003237/2024-01-01
3. https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-36496-5.html
4. https://nieuwsbzk.nl/home/2416834.aspx
5. https://www.theguardian.com/society/article/2024/jun/09/social-rent-homes-in-england-fall-by-more-than-quarter-of-a-million-in-decade
6. VROM-Raad (2006) Stad en stijging. Sociale stijging als leidraad voor stedelijke vernieuwing (Upward Social Mobility as the Guiding Principle for Urban Renewal) (The Hague: VROM-Raad).