文：劉家伶

（編按：本篇文章改寫自筆者2019年出版的論文《蝸居、頂加、地下室－非典型租屋空間分佈與影響因素》）

台北都會區是很多台灣年輕人求學、求職的首選之地，初來乍到時，租屋是大多數人的首要任務。然而，這座城市不僅承載著眾多北漂青年對於未來理想，現實與夢想之間的各種困境與妥協亦隨處可見。隨著就業機會集中於都會區，對租屋的需求日益增長，而相應地，租金也持續上漲，使得租房成為一種沉重的負擔。相信許多租屋者在一開始上租屋平台找尋租屋處時，心中都有一個對於未來居住環境的理想藍圖，但隨著滑過多少頁面、瀏覽過多少案件，現實往往也將讓租客不得不一再地降低標準，妥協於經濟能力和市場現狀，只為了在這座繁華都市中找到一個立足之地。

租金與生活品質之間的平衡很難達成，在有限預算下尋找合適居所的困境，尤其在人口居住密集的雙北市情況更加嚴重。有些人則選擇與人合租，以分攤高昂的租金；有些人則為了節省租金選擇居住品質較差的租屋空間，因此，也可以發現在地狹人稠的都市中，部分房東為了滿足需求，提供了頂樓加蓋、違法隔間等出租空間作為一種選擇，這吸引了預算不足的年輕人和弱勢群體入住。這種情況下，雖然提供了一些緩解現有租屋需求的方式，但也暴露出城市租房市場中存在的問題，如公共安全、租客身心健康等隱憂。

許多人把租屋視為暫時、過渡的選擇，而願意容忍低品質及不安全的租屋條件；弱勢家庭則面臨租不起或租不到的困境，被迫只能承租在窳陋且安全有疑慮的租屋環境，這種掙扎和妥協體現了都市人群在面對生活壓力時的無奈和堅韌。

非典型租屋定義

蝸居、頂加、地下室，這些非典型租屋並沒有離我們生活多遠，非典型租屋的資訊也可以在租屋平台、租屋紅單上被輕易找到，不少人甚至可能會訝異：你知道你所承租的房屋可能就是非典型租屋嗎？

根據聯合國人居署（UN-Habitat）2015 年的報導，非正式住宅的特點包括：（1）居民沒有土地或住宅所有權的保障；（2）社區缺乏基本服務和城市基礎公共設施；（3）住房不符合規劃和建築法規。而在台灣則可以參考內政部在 2012 年發布的《基本居住水準》內容，其中，明文指出不同家戶人口之平均每人最小居住樓地板面積，而一人家戶的平均每人最小居住面積為 13.07 平方公尺，也就是 ３.96 坪。訂定「基本居住水準」是為了界定一個人維持最低生活品質的標準空間大小，希望改善低於這個水準的不適宜空間。但在存在租屋黑市、政府監管不周的現況下，大多的低薪租屋者為了節省租金，在權衡之下，只能犧牲租屋安全與品質，進而搬進空間狹小的頂樓加蓋或是違法分割套房，而這樣的租屋處則可以被歸類為「非典型租屋」類型。

鄰近國家的非典型租屋現象

臺灣周邊的鄰近國家中，也有些大城市存在非典型租屋的現象，在南韓就有三大租屋類型提供價格低廉的居住環境：「考試院」、「半地下屋」及「屋塔房」，租屋對象大多為學生、備考生及弱勢群體。「考試院」坪數約1.5~2坪，只能容納一張床、一張書桌和一個小衣櫃，沒有獨立衛浴設施，需要使用公共衛浴，類似於台灣雅房；「半地下屋」在韓國大城市尤為常見，窗戶通常小且位於牆壁上緣，使得室內環境通風和採光條件較差，常常昏暗和潮濕，加上位於地下，非常容易受潮並滋生霉菌，衛生條件相對差；「屋塔房」類似台灣所指頂樓加蓋，夏季容易過熱、冬季則較為寒冷，多數未經過正規的建築規範。南韓三大租屋類型消防設施往往不足，存在安全及建築結構問題，曾發生多起公共安全事件，造成許多傷亡，事件發生後也讓南韓政府更加重視居安全問題。

除了南韓，香港身為在全球房價最高的大城市之一，不得不提及眾所周知的「劏房」（sub-divided units）。劏房的面積非常小，根據香港政府資料，劏房的人均面積僅 6.6 平方公尺（約 2 坪），也有人用「蝸居」形容它，更稱住在其中的人「籠民」。劏房狹小到僅能容納一張單人床、小桌子等基本生活設施，或選擇共用衛浴設施，整體來說通風不良、衛生條件較差。此外，這些房屋結構也多未符合建築規範，存在火災等安全隱患。

非典型租屋市場分析

回頭看看台灣的現況，近年來台灣租屋市場對非典型租屋的研究相對較少，多數研究著墨於租屋市場另一端的商業活動、資金流動等面向。但事實上已有許多新聞報導曾因發生過的多起公共安全意外展開相關討論。2017年，中和出租套房發生火災，房東違建分租套雅房，未遵循消防法規，未配備足夠的滅火器材及警報系統，導致火災發生時住戶難以及時應變。2021年，高雄鹽埕區城中城因不明原因起火，城中城大樓是當地知名的老舊建築，該建築的租屋情況複雜，居住人口多為中低收入戶及老年人，因火災發生於凌晨，加上建築物內部通道狹窄、結構複雜，導致46人死亡、41人受傷，成為近年來台灣最嚴重的住宅火災事故。其實這樣的房屋存在你我之間，因透過政府及相關單位應加強對分租套房的管理及探討。

筆者特別針對非典型租屋進行研究，透過爬梳全台最大租屋平台591租屋網已成交案例，以「頂樓加蓋」、「地下室」、「低於4坪」此三種租屋屋況為主軸，選取2013年1月至2017年3月期間的數據，試圖還原雙北地區非典型租屋市場的輪廓，了解影響非典型租屋的租金因素為何？從中探索雙北地區非典型租屋房客的承租需求偏好，以更加豐富我們對於租屋市場的理解。

非典型租屋樣本空間分布

透過數據分析結果，可以看出非典型租屋的樣本有 95 %以小坪數及頂樓加蓋，剩下 5 %為地下室，其中以台北市以大安區、信義區、內湖區最密集，新北市以板橋區、永和區、中和區最為密集。

1. 大眾運輸與公園成為首要考量

而捷運站以及若該站點具轉乘功能，對於租金單價影響最大。從租屋網站搜尋頁面中發現房東在招租時，皆會將鄰近捷運站作為廣告標題，其背後隱含捷運站對於租屋者的重要性。據推測，在雙北租屋者多以北上就學、就業為主，鄰近捷運站的租屋處在交通便利性及可及性具優勢，即使生活空間品質不如預期，但這部分的求學就業租客仍願意犧牲了自己的租屋品質，換取較低的通勤成本。也或許，對於他們而言時間就是金錢，希望能夠找到交通便利、周遭生活機能完善的租屋地點，以提高生活效率。

此外，公園對於房價有重要的影響作用，同時對於租金亦有重要的關聯。透過分量迴歸模型估計，結果顯示租金支付能力較弱的租屋者，會更注重附近的公共設施。都市公園的寧適效益為生活中相當重要的一部分，由於承租房屋狹小，室內坪數很難提供足夠的活動空間，因此租客在選擇租屋處時會重視是否鄰近公園。

2.冷氣、網路是租屋者重視的家電設備

而對於預算有限的租屋者來說，房東所提供之設備中有沒有冷氣及網路是最令他們在意的兩點，這也許是考量到頂樓加蓋、地下室以及狹小租屋處更需要有足夠的通風系統，以提升居住品質，尤其頂樓加蓋通常在夏季時節會如同蒸籠一般悶熱；相反的，或許因為近年手機媒體、社群及串流平台的迅速發展，在非典型租屋的數據中顯示，租屋者已不重視房東是否提供第四台，相較其他因素對於租金的影響不大，此外，非典型租屋的空間狹小也較無法擺放電視佔位置。

研究結論與建議

1.非典型租屋的理性市場與居住安全的平衡

即使近年已有多起因不安全的租屋處引起公共安全意外的新聞，或存在對於租客身心健康負面影響，頂樓加蓋、地下室、狹小坪數之租屋仍普遍存在雙北租屋市場中。筆者認為非典型租屋這一類型空間的存在屬於一種理性市場，市場會出現任何商品，原因可能是租客有這個居住需求，目前的對應方法應以重視居住安全為主，違建拆除管理為輔。若目前非典型租屋是相對經濟弱勢的租客眼下唯一的選擇，將此類租屋處拆除或就地合法化，承租者又能選擇居住在哪？加上，台灣社會住宅的供給數量近幾年才開始成長，相對他國之社宅數量而言，台灣的中籤率約 2-5 %，仍屬於僧多粥少的情況。

此外，筆者也建議，針對非典型租屋處的安全性而言，加強對租賃市場的管控，對於房東將租屋處隔間出租之行為能有明確的規範與宣導，使得租屋市場能夠更加透明、改善及受監管，讓租屋者的居住環境逐步改善；並透過租金補貼，讓租金壓力有望得到緩解，保障租屋者的安全與權益。

2.以社會住宅彌補租屋市場的不足

面對品質及價格如此失衡的租屋市場現狀，政府應開始著手規劃、逐步推行相關改善措施。近年，雙北及其他都會區的社會住宅正如火如荼地興建，不僅讓年輕人在出社會後能先有一個居住品質良好的住所安居樂業，亦大幅減輕經濟負擔。目前社會住宅多以一至三房、多元房型規劃興建，租金定價則以出租標的周邊市場租金行情之 80 %作為定價。而雙北租屋市場以求學就業為多數，再加上台灣人口結構的快速轉變，或許未來整體規劃能以小坪數、低租金及交通便利區位，作為後續興建的參考，讓租屋者更能夠負擔，因此，筆者建議政府在社會住宅之建築設計，能考慮規劃小坪數、低租金選項，使得社會住宅落實照顧經濟弱勢族群的目標。

研究後記

過去數十年來，台灣政府在租屋市場上的相關規範較為薄弱。然而，面對日益嚴峻的房價與租金問題，內政部在2018年完成了《租賃住宅市場發展及管理條例》的立法，旨在強化房東與房客的權利義務。2022年，政府更推動了300億元的中央擴大租金補貼專案計畫，以緩解租屋族的居住負擔。這些政策顯示中央單位開始重視租屋市場，並持續推動相關法令及政策。筆者認為，新的政策下，租屋族可能會有更多元的選擇。此外，因疫情影響，近年許多公司開始實行在家工作，這可能改變對於租屋空間的需求。

對此議題感興趣的讀者可以在新政策的背景下，繼續探討台灣租屋市場的發展，了解目前所面臨租屋問題，期望進一步提升台灣租屋市場的穩定性與安全性。