租出育兒宅#1 – 聊聊入戶籍、報稅、續租修繕條款的過程與阻力

文:ddio
首圖來源:MART PRODUCTION

(編按:本篇文章2024年4月28日刊登於Rentea的Medium專欄,經作者同意後轉載,並稍做編輯)

育兒,是許多人考慮由租屋改為購屋的重要時間點。育兒不只大幅影響照顧者的生活型態、生涯規劃,也需要將居住空間,調整為適合育兒的型態,諸如添購空調、相關電器,甚至得更謹慎考慮用電安全、噪音與空氣品質,以及鄰里關係、教育養育資源。這些變化,對自有房屋來說,都已經是不小的挑戰,對租屋的照顧者來說,更是困難。

這個系列,將總結 Rentea 租出育兒宅 計畫中,關於戶籍、合約、續租與修繕等,和房東有關的議題,寫成兩篇文章。首先是將簡述歷次討論的發展,並檢討哪些行動,無益於推進討論。而在下篇文章中,則分析對推進議程有幫助的方法,以及過程中的其他觀察。

在這個計畫開始時,我們先整理了與育兒有關的社會福利、教育資源,以了解報稅、戶籍,具體而言,會如何影響育兒家庭以及屋主,並將資訊整理為合約調整提案。在遞交提案給房東後,歷經兩次見面討論,以及一次線上通話,最後確定在剩下的兩年半的合約內,一切照舊。雖然最後無法說服房東調整出租條件,但我認為回顧過程的進退折衝、盤點推進彼此理解的契機,依然能作為下期續約,以及其他有意與房東協商的人,使用的策略。

房東討論過程摘錄

2024-03-27 以通訊軟體,遞交合約調整提案

2024-03-31 在提案中補上交易稅差額試算

2024-04-06 於租屋處第一次面談

  • 房東首次表達自身意向,希望維持既有出租條件、下期租金調回市價,原則上同意續租
  • 房東表示優先續租權條款的細節過多,無法評估效益,希望僅以上述原則續約
  • 考量育兒需求,房東原則同意遷入戶籍,只要不影響自身財務負擔即可,一週內評估後回覆
  • 面談結論:戶籍有希望,裝修由房客自行負擔(約滿後可帶走或留著),續約條款、報稅則拒絕,結論以通訊軟體文字紀錄

2024-04-13 於租屋處第二次面談

  • 房東在詢問認識的房仲、友人後,表示入戶籍,可能會有持有稅、所得稅、交易稅的額外成本,因此想要拒絕入戶籍,但考量育兒需求,因此有了第二次面談,希望說服承租人
  • 承租人表示願意負擔持有稅、所得稅額外成本,並且可配合交易規劃,提前遷出戶口後,有緩解房東顧慮,並表示願意重新考慮戶籍一事

2024-04-14 線上通話

  • 房東表示由於涉及個人規劃,還是希望盡量避免查稅、衍伸的潛在爭議,希望還是不要入戶籍

2024-04-15 結案

  • 承租人表示願意放棄就近排公托的權利,並先將戶籍寄在不同行政區的友人家中,期待續租時,能因為不確定因素降低,還是可以遷入戶籍,以順利就讀公幼、國小。

阻礙討論、對討論無益的行動

說服房東入戶籍、報稅有多難?儘管現行法令規定,房客無須徵得房東同意,也享有入戶籍、報稅的權利,也透過各項補貼與簡化行政流程,降低房東的財務與行政負擔,但對許多房客而言,為了避免頻繁搬遷,安穩居住,制度給予的這些基本權利,常成為簽下租約的交換條件。制度便利、資訊透明為何不夠?還有哪些交換不了的東西?又該如何辨認談判時的可能誤區?以下將用我們在實際走過協商流程的經驗,說明對協商可能無益的行動。

1. 認為「持續維護、改善居住空間」,只要房東認同,都能取代租金收入

在初步提案與第一次面談中,我們原本想用「裝冷氣、更換氣密窗」、下下期續約更新浴室等裝潢提議,換取漲租的上限、彌補報稅後的交易稅的差額,但由於目前租金只有市價的 65% ,加上房東近年財務壓力增加,即便房東肯定我們主動維護空間的用心,希望我們能續租,但也希望租金至少可以等同於市價。

相較於兩年前簽下合約時,房東願意以(前任房客的)租金減免 10% ,加上五年租約,換取由房客承擔大部分裝修費用,並減少租屋空間的管理成本,這次則是因為租屋空間,已經修到容易轉租的狀態,雖然住起來舒服,對承租人(我們)而言尚稱划算,但對房東來說,也降低了維持低租金的誘因。

房東考量租金收入,是人之常情,「好房客」的誘因,雖然只有情況特殊,例如房東主觀有強烈的修繕需求時,才有機會減免房租,但依然是個談判的籌碼,例如換取入戶籍、促進雙方理解、長約、裝修彈性等,都是可能的方向。

租金-友善房客分類圖(圖片來源:rentea社群整理)

如果畫出「房客對待房子的友善程度」、「租金收入高低」兩條軸線,當作「租金-友善房客分類圖」,再放上各類型的房東,可以發現,儘管租金收入,常常是談論租屋條件時,最重要的標的,但由於「市價」概念尚有模糊地帶,根據不同房東的類型,在座標軸裡不同的位子,整體租約條件,是可以有討論空間的。

另外,延續上述概念,同一位房東在不同時期,也可能會挪動自己在座標軸上的位子。以第一間房子的房東為例,就是從「修繕求人」,挪動到「惡房客受災戶」的位子,比起極大化租金收入,用市價,並確保能找到好房客,減少修復物件的成本,才是對這位房東來說,最想要的選擇。

如果能在討論承租條件前,先推敲房東所處的位置,就比較能夠判斷,有哪些籌碼,是能對到房東需求的。

2. 認為「提供透明、有層次的資訊」,可以增加房東信任,增加說服的機會

在這次的討論過程中,提供兩千字的提案,並在內文附上相關參考資料,儘管並非完全的負面,但並沒有促進房東理解,反而增加了猶豫的基礎。

合約調整提案而言,對後續討論的影響分別為:

  1. 生育相關補助資訊,有協助房東理解房客的動機
  2. 優先承租條款,讓房東更意識到「自己和法律、自訂合約不熟」,因此拒絕將共識轉為明文條款
  3. 稅務資訊盤點,對房東而言是半信半疑,由於立場不同,加上會直接影響自身利益,房客也無法為此負責,因此無法完全採信

大方向而言,「事前提供資訊,以促進彼此理解」,仍然是一個有用的策略,只是執行上,不應該以「讓房東理解來龍去脈」為目標,而是:

  1. 釐清房東屬性,以不超過房東認知框架為底限,以協助房東理解房客動機為目標
  2. 利益衝突,或是房客無法負責的資訊,例如稅務,無須提供完整資訊,而是引導房東前去詢問自己信任、利害關係一致的人,例如仲介、親友、政府單位
  3. 如果想要討論非典型的租賃關係,需要更長的說服、理解過程,也需要搭配實際案例,以避免大多數人與法律距離過遠的狀況

起身行動,理解與描述彼此,是讓事務改變的開端

回顧歷時兩個月的準備與協商,儘管沒有達到一開始設定的低標,但至少經過這次的嘗試,建立「租金-友善度分類圖」後,我開始較有系統地,標定不同房東所在的位置,為後續的房東人物誌、人物旅程研究,提供基礎的分類方式。雖然房東的決策邏輯,會根據自身的社經地位、資本有所差異,以上的經驗,無法適用所有房東,但如果能夠盡早判斷房東在分類圖上的位置,以及可能的移動方向,不只能即時調整協商策略,也讓更大規模的研究、服務建立,成為可能。

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正在嘗試打掃做飯、育兒、寫程式,以及作功德間的平衡,興趣是居住議題、NGO 數位轉型、人宅跨界翻譯,開放台灣民間租屋資料發起人,這幾年跳坑 Rentea ,希望用開源社群實驗台北的居住新方案。

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