文:ddio
首圖來源:Jessica West
(編按:本篇文章2024年4月28日刊登於Rentea的Medium專欄,經作者同意後轉載,並稍做編輯)
育兒,是許多人考慮由租屋改為購屋的重要時間點。育兒不只大幅影響照顧者的生活型態、生涯規劃,也需要將居住空間,調整為適合育兒的型態,諸如添購空調、相關電器,甚至得更謹慎考慮用電安全、噪音與空氣品質,以及鄰里關係、教育養育資源。這些變化,對自有房屋來說,都已經是不小的挑戰,對租屋的照顧者來說,更是困難。
以下,我將整理 Rentea 租出育兒宅 計畫中,推進說服房東,提高讓我們入戶籍意願的兩項策略,希望不只能讓有類似需求的人參考,也能促成從房客出發,介入居住權運動的切入點。如果想知道我們與房東談判的過程,以及受挫的那面,也歡迎閱讀另一篇系列文章 — 〈聊聊入戶籍、報稅、續租修繕條款的過程與阻力 | 租出育兒宅〉,以及社會福利、教育資源相關共筆
1. 提出足夠「正當」的需求,是促進同理、鬆動租屋條件的開端
在整個協商過程中,最難拿捏的,不是盤點籌碼、設定議題,而是如何讓房東願意留下來討論。畢竟房東大可單放面宣告,維持簽約時的條件,而房客也可搬出法條,逕行報稅與遷戶籍,但兩者的後果,小則無法續約,大則導致雙方的財務、法律糾紛,是有心維繫居住穩定者,需盡力避免的情況。
租屋條件的調整,理想上,是能找到對租賃雙方都有利的調整方式。但由於大部分人對租賃、稅務、戶籍等制度的陌生,加上雙方潛在的利害衝突,若要「透過理解相關資訊、計算彼此的得失,以找出雙方都可接受的方案」,將會如上篇所述,糾結在資訊核實與信任關係的拉扯中,難以前進。
法、理之路不通,在缺乏共同目標、互動空間的狀況下,要和業餘房東建立起情感連結,也是可遇不可求的機會。比較可行的辦法,是稍微拉長每一次溝通的長度,例如續約、調整租約、空間修繕保養等,透過多輪的同步、非同步討論,增加房東對制度的理解,累積彼此的信任基礎。
延續前篇提到的「租金-友善度分類圖」,如果房東是偏向「想找友善房客」的那端,而且已經確認現在的房客符合此條件,那麼,提出房客需要調整承租條件的原因,讓房東了解,進而同理房客的難處,就會是開啟溝通時,首要的目標。以這次的合約調整提案為例,我們在第一次面談開始,就將「沒有戶籍,會具體造成育兒路上哪些困擾」當作最主要的訴求,連結房東的育兒經驗,是讓房東即使排斥我們遷入戶籍,但仍願意坐下協商的主要原因。
誠然,何謂「正當」,既是房東的個人經驗,也常與社會脈絡、偏見有關。既然能將育兒稱作入戶籍的「正當」理由,必定就存在「不夠正當」,但卻依然會具體影響房客的事項。這裡之所以談「如何促進同理,進而鬆動彼此的租屋條件」,並非認同當下的租屋歧視,而是希望在此刻租屋黑市的僵局中,在制度改革之外,找到一條承租人也能參與,進一步鬆動這個市場的方法。
2. 將 ORID 帶入討論,用有限的籌碼解對需求
台灣租屋市場供不應求,承租方在談判租屋條件的過程中,處於弱勢的那方。因此,房東的同理,雖然是鬆動租屋條件的開端,卻仍需要利用溝通中擷取的各種訊息,掌握房東完整的需求與顧慮,才能將承租方有限的籌碼,放在合適的地方。
在協商租屋條件時,即便雙方都懷抱善意,仍可能因為各種原因,導致無法讓對方理解,自身的想法,甚至產生「對方是在強人所難」的負面情緒。一般人在說話時,必定是情理交錯,或是(對發問者而言)答非所問,這時候,可以用 ORID 的原則,無論在討論當下,或是事後檢討時,協助自己,釐清雙方感受、事實以及詮釋之間的關聯,適時給予同理與回饋,讓雙方在共同的基礎上,產生共同的行動。
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(圖片來源:ddio)
在第一次面談時,房東不斷強調「既有租金收入過低」(事實),並同時補充「但會遵守合約,不調整租金」。即便我們主動提及,可以調高租金,來換取戶籍、租屋補貼等條件,也遭到明確拒絕。雖然當下無法理解,但在事後整理面談內容時才發現,面對未知事務的恐懼(感受),像是不熟悉法律、合約等等,才是這些發言的動機。即便提高當下的租金,對自己有利,但因為無法評估更動既有租約的的風險,因此維持確定沒問題的現狀(詮釋),會是相當重要的原則。在這個狀況下,若要讓新的租屋條件,避免任一方受害、感覺威脅,我們拿出的籌碼,就不會是「增加租金」,而是「避開或是轉移,房東面對未知的恐懼」。
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(圖片來源:ddio)
在準備第二次面談時,我們以「成功遷入戶籍」為目標,盤點了入戶籍,可能會造成的各種風險,像是持有稅、交易稅、約滿後房客拒絕遷出,並逐項擬定了我們可以協助的風險管理策略。和第一次面談時不同,我們將籌碼從「提供實務經驗,說明風險不高」,轉為「若遭到查稅,願意負擔追繳稅額」,也預備了「約滿後拖延遷出戶籍罰則」的條款,成功讓原本打算拒絕遷入戶籍的房東,同意重新考慮,並且承諾盡快答覆。
儘管最後,因為其他因素,我們仍然接受在既有租約期限的兩年內,不將戶籍遷入租屋處,換取其他籌碼,但透過多輪溝通,搭配上述的分析方式,我們的確成功鬆動了不少房東的立場。也是因為持續讓房東感受到,每次的溝通都有進展,有得到理解,才能讓協商得以持續。
值得提醒的是,雖然上述都在談溝通、情緒、同理,但也是因為我們對租賃制度、租屋市場、稅制,有足夠的理解,才能在準備籌碼,例如「承擔補繳稅額」時,明確計算將風險轉嫁到承租人時,我們是否能夠負擔。
在房客處於弱勢的現在,具備足夠的知識與討論技能,更能確實評估籌碼與風險、更理解租屋生命週期裡的各項事務、更能互相支持與互通有無的房客,會是促進承租方權益的基礎之一。而這樣基礎的累積,不應該停留在個案、仰賴個人的資本,而應該尋找更有系統的方式,讓系統與制度,不只是承接糾紛導致的成本,而是創造更多支持、培力,以及協作的可能。
場邊側記 — 看不見與看得見的租賃市場
一個面談中的小插曲是,房東轉述了自己諮詢曾經服務過的房仲,關於租屋稅務、戶籍的風險時,房仲也提到,如果房東不願意報稅的話,自己已經不願意承接這項出租委託了。這樣的立場,似乎不是個案,在我們諮詢其他房仲,以及業者的網路貼文中,都可以發現,政府正透過租賃業者的管道,逐步端出管制措施。
報稅,作為租屋黑市的外部成本,要讓政府「看見」它,必然要找到承擔成本的方法。包租代管、公益出租人、租賃公會管制,都是方案,但就如同社會福利的認定,有其邊界,只要外部成本存在,身處黑市的屋主,就有選擇他「覺得最有利」的空間。看得見與看不見的租賃市場,前者是是中高價位、享有政府資源、由業者主導的透明市場,而後者則是因為各種原因,留在看不見的黑市,讓業餘房東與房客自主行動。這樣的分野,會因為政府的介入,逐漸往透明的方向去,還是會因為業者與公共資源的邊界,讓市場成為穩定兩塊,尚須觀察。
對房客而言,更切身的發問或許是,我們想要付出哪些資源,給出什麼籌碼,來換到哪一種,理想的居住體驗?如果選擇了由國家、業者支持的透明市場,便是用稅金補貼、可能較高的租金,換取報稅、戶籍等權利。如果選擇了留在黑市裡的物件,則是憑借自己的資源、可能放棄國家給予的權利,而換得較便宜、較多彈性的承租條件。
日日生活在租賃空間的租屋者,儘管需要稅務、戶籍帶來的便利,除此之外,安全的用電與消防設施、穩定的租期、選擇好保養、節能但價格較高的設備,都是國家尚無法介入,業者缺乏誘因處理,但卻攸關居住品質,讓租屋成為定居選擇的重要關鍵。如果留在黑市裡的房客,能透過本文提到的方法,逐漸培養房東對制度的理解,讓生活的空間,進入透明的市場之餘,一併摸索出更適合租屋者需求的承租條件,或許也是另一種推進租屋市場透明,創造多贏的路徑?
看得見房東,才能想像穩定租屋的路徑
穩定居住對人的生活至關重要。它可以讓人們感到安全、安心,並專注於其他重要的事務。要讓租屋,成為穩定的居住選擇,考量的不只是租金,也包含公共規範、社會福利,甚至讓空間得以承接極端氣候、人生歷程等等。
滿足這些需求,必定牽涉到,與房東達成租屋條件的共識。面對租屋黑市,除了在制度上,確保租賃關係的法、理基礎外,這篇文章想提供的,是身為租屋族,如何利用每次溝通的機會,從認知與情感面著手,理解房東的顧慮與需求,提高找到彼此都能接受的租屋條件的機會。
即便租屋者身處租賃市場中的弱勢,但我們歷練過更多房東、更熟悉租屋空間、更知道自己需要什麼,反而是我們的的優勢。如果可以長出看見房東的能力,盤點、排序自己想要創造的租屋條件,謹慎利用這些籌碼,即便是租屋,也有機會讓居住空間,成為穩定生活的基礎。
要在台灣,創造友善房客的租屋市場,不只需要制度改革,也需要身處其中的我們,站穩租屋者的立場,說出我們想要的,持續行動、集結、協作,才能讓租屋市場,成為適合我們的樣子。
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正在嘗試打掃做飯、育兒、寫程式,以及作功德間的平衡,興趣是居住議題、NGO 數位轉型、人宅跨界翻譯,開放台灣民間租屋資料發起人,這幾年跳坑 Rentea ,希望用開源社群實驗台北的居住新方案。