有沒有關於容積率的八卦?

文:理查

近一兩年新聞上常看到「容積(率)」這個詞,例如社會住宅容積率上限XXX%都市更新容積獎勵X倍。不禁讓人想問,「容積率」到底是什麼東西?代表什麼意義?若是查詢維基百科,它是這麼定義的:「總建築面積與建築用地面積的比值」。若要簡化地解釋,「容積」就是建築物的體積;「容積率」則是建築物體積和它所站立土地領域之間的面積比率。

容積率是一種規定

在都市計畫中,城市中的每一塊土地都被一套叫做「土地使用分區管制」的規定規範著它們被使用的方式,其中最緊要的項目之一,就是「法定建蔽率上限」與「法定容積率上限」這兩個成對出現的數字。前者規範的是土地上可以被建築覆蓋的面積上限,而後者限制可以被建築的樓地板面積上限。

舉例說明的話,假使我有一塊 100 坪的土地,它的「法定建蔽率上限」是 50%,那麼房子建坪最多只能有 50 坪(100坪 x 50%);又「法定容積率上限」是 200% 時,最多就只能蓋出總樓地板面積 200 坪(100坪 x 200%)的建築物。

對數字較敏感的讀者或許會發現,喔–所以法定容積率上限除以法定建蔽率上限,就是我這 100 坪的土地上的樓層高度,4層樓了吧!(200坪樓地板面積 / 50坪建坪)。單純來看數字沒有錯,但,事情沒有這麼單純。

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每塊土地都有一個法定容積率上限規定,指的是這塊土地上的建築物可以蓋到多少樓地板面積,當建築本身佔地越小時,可以蓋得越高(圖片來源:pinterest.com

還有一種容積不算容積

除了前面提到的都市計畫體系以外,在建築法規中同時還存在著「免計入容積」這個概念。在「建築技術規則」中明定的免計入容積項目主要包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施、法定停車空間等等。這種同樣會讓建築物體積增加,但又不受法定上限規定地容積,它的原始目的,是要鼓勵開發商提供現代住家環境必要的設施。而這樣的概念,卻使得容積率的規範更為複雜但有操作彈性(或是無限的漏洞–商機)。

一般而言,「免計入容積」和「法定容積」(或說是「必須計入容積」)之間的比例,依建築形態不同,約會使建築體積增加1.2倍到1.4倍左右,通常樓層較高的建築物會擁有較高的倍數。回頭來看 100 坪土地的例子,在法定建蔽率上限 50%,容積率上限 200% 的規範下,實際的建築樓地板面積,會是土地面積 100 坪 x 容積 200% x 1.3 倍的免計入容積比率,大約 260 坪。再加上建蔽率換算,至少會是 5 層樓的建築,硬生生比只計算法定容積上限時多了一層樓。

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建築物的梯間、停車空間等公用設施,依規定不納入法定容積計算,因此實際蓋出的建築物體積,會比法定容積大1.2~1.4倍不等。(圖片來源:臺北市建築管理工程處

都市設計?先想想容積率

談論至此,已經可以深入思考,容積率這個管制工具到底對於城市有什麼意義。若從前面提到的建築體積及高度概念去探討,綜合起來,容積的多寡在某種程度決定了土地上實際會出現的「建築型態」或「房地產品」。例如,容積率較低的地方可以建築的樓層較低,可能會是別墅或是透天厝的形式;而容積高的地方則容易出現公寓或華廈豪宅的形式。因此間接關係到內含的居住人口,再往後則衍伸交通量、運具組合、綠地學校公共服務設施,甚至是災害防救的規劃等等。

也因此,容積率是在高喊都市設計時所要思考,極為重要的一環,是城市規劃設計落實的基礎。基於實際的開發總量需求,容積決定了空間虛實關係的「實」體部分,影響街廓中建築形態、居民活動的組成、天際線高低錯落的韻律、視覺的開闊性及城市中微氣候的變化。接著,才是「虛」空間中的道路斷面設計、建築退縮、立面管制和社交介面,從而形成整體城市景觀風貌。

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法定容積率與建蔽率的組合,造就街廓之間不同的建築形態,乃至於影響其中的社交介面與公共服務空間設計(照片來源:flickr#Teknorat CC BY-SA 2.0)

原來容積是都市計畫的籌碼

文章已經來到這裡,但好像都還沒提到容積率的八卦,我想,最大的八卦大概就是容積所衍生的價值了。前文有提到,容積其實就是建築的體積,法定容積上限則是規範一個建築的身材可以長多高或多胖,如果反映到房地產市場上,就是越「大塊呆」的建築賣越多錢,這樣的印象使得一般社會很容易將「容積」和「建商利益」連結再一起。

卻也因為這樣的利益連結,「容積」成了城市規劃的政策籌碼,經常可見都市計畫書中加入「免計入容積」或「容積獎勵」的機制,吸引開發商來增加一些公益性質的設施。

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「容積」帶來的商業利益往往是建商所追求的,也因此成為達到城市規劃設計或相關政策理想的工具、籌碼。圖為臺北市政府為了鼓勵開發商進行都市更新時,提供周邊社區相關的公益性設施,而提出的容積獎勵項目。(圖片來源:永慶房屋

最常見的「建築物…增設停車空間,得不計入容積總樓地板面積」(註1)和「私人捐建並設置公益性設施…得免計容積」(註2),都是在鼓勵新建築開發同時提供社區社會服務的空間。另一種作法,是策略性地要求開發商配合政策走向,增加特定的產業空間或得到重要的認證,例如「產業育成設施使用,免計入容積」(註2)、「建築基地…過綠建築分級評估銀級以上者,給予容積獎勵」(註3)。

總而言之,「容積」與房地產開發商的關係,就像糖果與小朋友。為了嚐到甜頭,在加入房地市場利益的考量後,或多或少會跟隨著給出糖果的城市規劃師們作出一些成果。

然而這樣的糖果式的獎勵,卻仍是要跟著時代變化進行檢討,許多過去認為是鼓勵性質的事物,在現代逐漸變為必要的,如過去的停車場容積獎勵,現在已經轉變為一般免計入容積的必要性附屬設施;又,前文提到的綠建築獎勵,在一些地方條例中(如新北市)則轉變為強制性的規範,要求新的建築必須裝設一定量的綠能或節能設施。

註1:建築技術規則 建築設計施工編 第一百六十二條。
註2:都市計畫法新北市施行細則 第四十八條,公益性設施包含:圖書館、博物館、藝術中心、活動中心、老人活動設施、老人安養設施、公共托育設施、綠色運具接駁空間等等。
註3:高雄市政府都市更新建築容積獎勵核算基準。

失控的獎勵,容積反而成了妖魔鬼怪

再補一個掛,就是近來常常看到政府給予的容積獎勵,像糖果雨一般四處揮灑,再配合近年興起的「容積移轉」風潮,使得高樓失控得像雨後春筍在城市中冒出。

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容積移轉(國際稱發展權移轉,TDR),是指在特定目的下,地主可以將自己土地未使用完的法定容積,以其市場價值移轉至另一塊土地上,使接受基地可以再增加容積上限。在臺灣多作為於私有土地古蹟保存或公共設施保留地的取得策略。(圖片來源:高雄市政府容積移轉資訊網

然而前文提到,街廓容積率的配置是都市設計的根本,那些經過思索的量體配置、天際線控制概念,往往被濫用的容積獎勵或容積移轉制度打亂。這些突然增加的容積就變成了妖魔鬼怪,法規疊床架屋形成的漏洞或錯誤的短期政策,最終都成了利字當頭有心商人的自肥工具,造就不少城市怪談,例如不曾開放的公共停車場公有土地都更後變豪宅,甚至公益性設施蓋出後回過頭向政府收取管理費。

雖然最近幾年內各地政府持續修法補救,但已然造成的後果才正要開始,撇開飆升的房價不說,超量的容積也使交通乘載量上升公共設施服務水準難以維持,誰知道我們還要為走錯了路的政策付出多少社會成本?

以上,是我聽來有關容積率的八卦。

 

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理查
我叫理查,我住地球,熊很可愛。

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