租屋也能成為全能住宅改造王的租賃新模式—日本DIY型租賃

文:林佾萱
首圖來源:Laurie Shaw

在尋找租屋處的時候,我們是否常在有限的資金中不斷取捨?儘管房間格局符合需求,但由於無法釘牆、油漆或其他簡易施工,我們時常需要犧牲理想的收納方式或生活品質,讓租屋處更像是一個暫時的居所。這些限制也可能迫使我們選擇交通或屋齡較不滿意,但內部裝潢不需改動的房子。有時即使只需要進行小改動就能顯著提升生活品質,房東卻通常以可能破壞房屋為由而拒絕,除了上網搜尋「低預算租屋改造」之外,還有什麼方法可以改善租屋市場,讓租屋也能住得更好?

僵化的租賃習慣,以及越來越多的閒置高齡空屋如何改善?

放寬租屋改造相關規範是一條可行的道路,而這也正是日本近年來在租賃產業的趨勢。長久以來,日本普遍慣用的租屋改造規範嚴謹,在國土交通省所頒布的「原狀恢復之糾紛與指南」中,可以發現兩項大原則:

  • 不論是任何人使用房屋都會造成的自然耗損,應由房東負擔耗損成本,例如:壁紙及地板因為日曬而變色、因為過重的家具而導致地板凹陷等
  • 因為租客使用習慣不佳或是過失而造成的耗損,應由房東及租客按比例負擔耗損成本,例如:因為吸菸而使壁紙沾染菸味、家具在地板上產生的染色、地板刮傷及發霉等
在退租之前,需要將房間清空至入住前的狀態,這樣的規範稱為「原狀恢復」
(圖片來源:写真AC(CC0))

儘管以上兩大原則明示著租賃雙方該負擔的範圍與比例,卻也存在著其中對於租客不可任意改動房屋內部的限制:以壁紙作為例子,在一般情況下,使用「圖釘」將物件釘在牆上固定物品是屬於租客免責的自然耗損;然而,如果改使用容易損傷牆面的「螺絲釘」固定物品,只要出現超過1.5mm大小的孔洞,則是算在租客過失耗損的範疇。由此可知,在這樣的租屋規範下,對於租客有意改動室內陳設、添加家具較不友善。

因此,在房東對於房屋內部維護有高度掌控權的情況下,租客在找尋租屋處時也會相對更重視屋齡及格局,避免住進一間屋況差卻又無法維護、更動的房子。這導致在租屋市場上,老屋越來越不受青睞,例如上個世代的老屋有著為了大家庭或傳統生活起居而設計的格局,如今卻不夠「現代」以符合年輕人、小家庭的需求等,都是較難出租的物件。而在無法順利出租的情況下,房東自然也難以籌措資金翻修現有物件,因此,近年來開始有房東嘗試以低於市場價格的租金出租,並放寬租屋改造的權限,由房客承租後自行依照需求修繕,而這樣的租屋型態又被稱為「DIY型租賃」(DIY型賃貸)。

UR都市機構提供的DIY型租賃範例,租客能透過簡易工程打造整個牆面的書櫃空間
(圖片來源:UR都市機構

以「DIY型租賃」開啟租賃新關係

相較於一般的租賃契約,DIY型租賃在發佈時便會說明房東允許裝修的範圍,然而實際情況要等到租客實際與房東洽談才能夠決定。在決定裝修範圍後,租客會與房東申請「DIY施工許可」,在白紙黑字地取得認可後,還需要簽訂更明確的「施工內容細項同意書」。儘管以上層層文書往返有些繁瑣,但也因此確保在老屋改造後,租賃雙方都能獲得應有的保障,這些受到認可的DIY項目被允許退租時不須恢復原狀。在討論DIY項目的過程中,房東同時也會評估這些工項對於房屋未來的效益,進而決定是否予以減免租金。目前租客如果需要租借DIY型租賃物件,所需要執行的事項順序大致如下:

在租用DIY型租賃物件時,租客需要執行的事項順序
(圖片來源:筆者重繪,參考資料網址

為了回應越來越普遍的DIY型租賃趨勢,國土交通省在2016年另外頒布了「DIY型租賃契約書範本及指南」,甚至由政府進一步推廣這樣的租賃形式、鼓勵老屋活化使用,其中,指南整理了DIY型租賃對於房東及租客雙方的優點,例如:

  • 對於房東而言,除了可以直接出租無力修繕的現有物件之外,由於租客花了更多心力裝修房子,所以更有可能簽訂長期租約,在後續租約結束後,也有可能無償得到更吸引人的內部裝潢
  • 對於租客而言,在無力負擔買房的情況下,就算只是租屋處,也可以照著自己的喜好裝修,在退居時也不用遵守嚴格的限制,將房屋恢復成原本的狀態,可以自由打造如同買屋一般的居住品質。此外,由於需要自己負擔DIY經費,所以有機會談到比市面上還要更低廉的租金

日本社宅也加入開放租客DIY的行列

除了由中央政府頒布更明確的契約範例之外,帶有半官方性質的「都市再生機構(簡稱UR)」也推出一些結合公私部門的DIY型租賃方案。UR是日本日本國土交通省下轄的行政法人,主要任務為經營管理類似台灣社宅的UR租賃住宅,而部分UR所持有的租賃住宅開發年代較早,同樣也面臨社區老化問題—部分老屋尚未到都更階段,但已經不受年輕家庭喜愛。

UR從2012年推行「DIY型租賃專案」(簡稱UR-DIY),同樣免除了一些租客在退租時必須恢復原狀的限制。此外,也透過盤點出其屋齡較高、乏人問津的UR租賃住宅,邀請企業與學校集思廣益研擬整修方案,針對不同的住宅社區製作樣品屋,讓潛在租客瀏覽UR-DIY專案網頁時能立刻產生各種對於未來空間使用的想像,也提供技術指導協助方案落地。目前UR-DIY專案依據租客被允許改造的範圍可以再細分為:

  1. 「DIY住宅」:除了建物結構外的室內空間都可以自行改造
  2. 「Petit DIY住宅」:可以自由更換壁紙,也可以更動內部牆面裝潢
  3. 「微改造UR」(カスタマイズUR)只能夠改造室內某幾面被指定可更動的牆面,目前只有在首都圈和北海道推行

以上三種形式的UR-DIY專案會在出租時標示該租屋處適用哪一種DIY方案,租客可以根據自身需求、改造成本等等因素自由選擇。

從影片中UR箕面粟生第3團地的實際改造過程,可以看見「DIY住宅」的自由度。

在開始實施UR-DIY專案的社區中,位於大阪府河内長野市的「南花台社區」屬於「公家機關、民間、學校」三方共同合作的重要案例。南花台社區距離大阪府約半小時電車車程,屬於大阪都市區的衛星城鎮,近年當地的住戶結構面臨少子高齡化問題,因此從2014年起,關西大學便積極鼓勵師生進入南花台社區展開駐點計畫,並從2015年與居民共同經營社區活動空間。由關西大學學生營運的社區活動空間「好事露台」(コノミヤテラス)從2023年1月開始協助執行「UR南花台DIY計畫」(UR南花台DIYプロジェクト),以「過著自由自在、與自然共生的生活,DIY及社群交流的學習體驗」為願景,由學生與居民共創DIY住宅樣式。運作方式具體來說,好事露台提供諮詢服務以回應居民針對各式偏好的整修模式與想像,好事露台也提供DIY工具租借以及技術支援。

除了直接協助住家改造,好事露台也透過各種活動培養民眾對於居家DIY的信心,例如共同粉刷好事露台空間、社區空間內部家具規劃,甚至社區共作一艘獨木舟等,增加學生及居民在居家整修上的經驗及信任基礎。此外,在執行DIY方案構想之前,關西大學學生也主辦了木工教室參訪、DIY方案共識會以及現場考察等活動,並將整修過程以網誌形式記錄在網路上。這個計畫截至2023年秋季共完成2戶整修,目前整體方案已經完工,有興趣的民眾甚至可以透過UR網站預約參觀空間,並期望未來能夠鼓勵更多年輕人捲起袖口透過DIY專案打造心目中理想的居家環境。

南花台社區(団地)的DIY整修方案,關西大學與居民共同改造示範空間
(圖片來源:UR都市機構

相較於官方與學校合作推動DIY型租賃的空間改造及管理,民間的DIY型租賃是以房東自主放寬對於租客裝修的限制為主,放寬的形式、被允許的範圍等由租賃雙方的協議。若屋主願意提供優於一般「原狀恢復原則」的改裝條件,則不動產租賃網站上甚至有「DIY型租賃」的類別協助加強宣傳。以日本的大型不動產物件入口網站SUUMO為例,可以觀察到這類開放DIY型租賃的物件大多集中於首都圈外圍、其衛星市鎮,及各地重要城市,其中,建築類型則以20年以上單人公寓居多。此外,在社群網站上針對DIY型租賃的討論也同時圍繞著各地城市的空屋活化政策上,這些地方城市的空屋資訊普遍無法直接在不動產網站上查詢到,而是需要透過各地方政府設置促進空屋活化利用的單位,經過盤點、媒合,找到願意承租改造的租客。然而,日本城鄉房價落差較大,地方城市的租屋成本較低,加上空屋的整修成本高,如何吸引租客的興趣前來承租、協助整修則是老舊空屋屋主和地方政府政策在下一階段的重要課題。

結語

在租屋物件屋齡逐漸增高,對於租客而言誘因不足的情況下,日本的官方及民間開始推DIY型租賃方式,藉由降低租金及放寬對於房屋改動的限制增加誘因,吸引房客主動修繕房子,達成雙贏。不論是位於市郊的單身公寓或是位於地方都市的空屋,依據現況而言,DIY型租賃仍然是租屋市場上條件較為不佳的房屋,為了活絡自身在市場上的流通性而調整的其中一個選項。若能夠使用清楚的權責規範降低糾紛,讓更多人對於DIY型租賃更加熟悉後降低疑慮,進而透過共益的角度取得房東與租客的共識,使居住環境能得到更普遍的改善,則是我們一直期盼的目標。

茨城大學人文社會科學研究科地域研究學程畢,對於社區工作很感興趣的人,成立街道案子有限公司處理一些街道的案子。

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