文：謝杏慧（台中市友善住宅公用合作社  副理事長）

18世紀以來，美國夢（American Dream）讓世界各地的許多人相信只要移居美國、學習美國，就有望達到富裕、成功的夢想境地。在臺灣，也總是有不少人是這樣認為的吧！無論是實務或理論界，美國案例大概是國人最常拿來探討與參酌的對象，不免俗地，這次，我們就來看一看美國住宅合作社發展的態樣。

兩條分歧路徑：有限股值與市場利率

美國的住宅合作社發展大約自150年前開始，根據 CECODHAS Housing Europe 與ICA Housing 於 2012 年共同出版的報告資料顯示，全美至少有 6,400 間住宅合作社，擁有將近 120 萬個合作住宅單元。住宅合作社的發展主要依循兩條不同的路徑，亦即「限定股值」（limited equity）與「市場利率」（market-rate）；前者擁有的合作住宅單元為 42 萬 5 千個，後者則供給了 77 萬 5 千個合作住宅單元。「限定股值型」住宅合作社的標的會員為低收和中等收入家戶，股份出售的投資報酬率是有限制的，原先由工會與移民社團支助，目前通常由非營利組織或租戶團體來贊助；「市場利率型」住宅合作社的成員為中、高所得家戶，股份的出售依市場價格而定，因此，通常由營利的不動產開發商支助而成立^[1]。

第一個住宅合作社，於 1876 年成立於紐約市的西18街，目的在為富裕者提供無需承擔責任的所有權住宅，稱作 Home Clubs^[2]；一次大戰之後，在紐約、舊金山與芝加哥等地，合作住宅開發主要鎖定的對象也是收入較高者，此即市場利率導向發展的合作住宅型態。 1920 年代，經由工會贊助的「限定股值型」住宅合作社，曾經歷了輝煌的時光，當時就曾在紐約市興建了1萬個以上的住宅單元。然而，經歷了1930 年代的大蕭條，多數由工會贊助的住宅合作社都能倖存下來，但大多數的市場利率取向型住宅合作社則不然。

^[1]美國的合作住宅數量並無客觀、詳實之統計可參考，2017年美國統計局執行的住宅調查（American Housing Survey, AHS）推估全國有113萬9千個合作住宅單元；本文引用 CECODHAS Housing Europe 與ICA Housing 於 2012 年發布的「Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World」報告，則揭露全美有 120 萬個合作住宅單元，且合作住宅數量占了共同利益所有權住宅（common interest ownership housing）的 6%，約占全美住宅存量的1%。
https://www.housinginternational.coop/resources/profiles-of-a-movement-co-operative-housing-around-the-world-volume-one/, 擷取日期：2019/05/30。

^[2]參考自 Sarah Siddons, How Housing Cooperatives Work, https://home.howstuffworks.com/real-estate/buying-home/housing-cooperatives.htm, 擷取日期：2019/06/06。

政府補助案造就住宅合作社的興衰

1950年代，因聯邦政府貸款保險計畫（無補助）的實施，美國的可負擔合作住宅開始大量成長；1960 年代間，聯邦政府推動住宅營建補貼計畫以協助興辦合作住宅。各州政府也提供了許多協助措施，尤以紐約州參議員 MacNeil Mitchell 與州議員Alfred Lama 共同贊助，並依據 1955 年立法的「有限利潤法案」（the Limited Profit Housing Act）所推動的 Mitchell-Lama 方案最為知名。該方案提供減稅與低成本融資工具，以鼓勵住宅合作社為中產階級（middle class）家庭提供為期近20年的可負擔住宅，並由紐約州房屋和社區重建部（Homes and Community Renewal ）負責監督接受補助的住宅合作社^[3]。

1970年代起，因營建補貼的效能與公平性受到質疑，尼克森政府因此以營運補貼取代了營建補貼，導致低收及中等收入家庭可負擔之合作住宅發展的停滯，自此至1980年代，住宅合作社便無法與資本雄厚的開發商相互競爭，也無法因應中產及低收入家庭對於可負擔住宅的大量需求。近期，隨著社群與社會資本的弱化，更凸顯了無論是出售型或出租型的可負擔住宅，愈來愈難取得，有論者因此大力倡議推動住宅合作社運動，如有超過 40 年以上實務經驗的全國住宅合作社協會（National Association of Housing Cooperatives, NAHC）前主席 Fisher 就在 2018 年為文指出「解決全國可負擔住宅危機的唯一途徑便是住宅合作社」

^[3]參考自紐約州政府房屋和社區重建機關網站，https://hcr.ny.gov/mitchell-lama-program-information，擷取日期：2019/06/06。

公私部門以融資協助促進住宅合作社的發展

為促進低收入與中等收入合作住宅的推展，聯邦政府透過貸款保險方案以保護貸款人免遭損失，地方政府和民間贊助者則分別運用財政誘因、融資或其他的方式來協助住宅合作社。例如：美國國內稅法第216條就允許住宅合作社股東的個人所得稅可扣減貸款利息，並可按比例分攤扣除住宅合作社所支付的不動產稅，此外，個人貸款購買合作社股票的利息也可自個人所得稅中扣除；如會員超過62歲，也能透過逆向抵押貸款以獲得老年生活所需資金；也有専門給予學生住宅合作社投資協助的基金，如 Kagawa Fund；而住宅及都市發展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）實施之 Section 213 方案，則為新建合作住宅、現有集合住宅重建或改建為合作住宅者，提供40年貸款加上營建期、98％的貸款成數（LTV ratio）與固定利率等支持；全國合作銀行（National Co-operative Bank）則除了為經驗豐富的非營利開發商提供技術支援、訓練、宣傳與前期開發資金，以確保並發展可負擔的合作住宅之外，也針對設立滿2年的住宅合作社，提供第一與第二順位抵押貸款及信用貸款。^[4]

^[4]資料參考自CECODHAS Housing Europe與ICA Housing (2012).  Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World. p.p. 88-90.

合作住宅能有效降低居住支出的負擔

據估計，全美有超過150萬個家庭居住在合作住宅裡；全美有七個州的合作住宅單元數量介於1萬至5萬之間；位於23個大學校區附近的住宅合作社每年平均可為入住學生節省50%的食宿費用，讓更多家庭得以負擔得起大學的學費^[5]。以加州大學戴維斯分校針對住宅市場的研究來看，截至2017年12月，在擁有7萬多居民的戴維斯大學城，住宅市場的空置率僅0.2%，幾乎呈現供不應求現象，市場上，一個三房住宅單元的平均月租金約為2,388美元。然而，坐落於戴維斯的Dos Pinos 住宅合作社，於同時期所提供的26戶三房住宅單元，平均月租金僅1,165美元。和市場平均租金相比，該合作社提供的三房型住宅一年可節省14,676美元；其提供的28戶兩房型住宅，每年可為每個住戶節省9,036美元；而6間一房型的合作住宅則每年可為每戶家戶節省7,452美元^[6]。

法制成熟助益合作住宅並吸引社會投資

美國的住宅合作社因發展久遠，無論是政府的協助及其法源依據，或是私部門的基金與贊助等發展都較為成熟。也因各州的法制不同，都市及社會經濟系絡差異，造成合作住宅供給的對象不限於低收入或中產階級者，亦有為高收入者提供合作住宅的狀況。這樣的情形顯示住宅需求因家戶條件差異而有多樣性，以合作社特質來營運合作住宅既具有市場性，可吸引營利開發商投入，政府也可運用法制來鼓勵合作社為低收、中產階級提供不限出售或出租，且長期可負擔的住宅，這樣將更能吸引社會投資，以持續解決居住負擔的問題，創造出更大的社會影響力。

^[5]資料引自The National Cooperative Business Association（NCBA）, Cooperatives Build a Better World, 2015 Annual Report, p. 13. 

^[6]參考自David J. Thompson (2018). 30-Year Study Shows Long-Term Affordability Power of a Limited-Equity Housing Cooperative. 2018 Cooperative Housing Journal. p.p.15-18. 

封面照片來源：Dos Pinos Housing Cooperative http://www.dospinoscoop.org/

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