文／高甫承（北大不動產系畢業、現為台大城鄉所學生）

兒童福利聯盟（下稱兒福盟）前陣子以3.7億，購入位於內湖瑞光路的辦公室，由於大多數資金來自各方捐款，將資金用在購置房產上引發不小的爭議，甚至出現退捐潮，如今爭議漸漸退燒，但似乎沒有完全落幕。這篇文章試著釐清不同層次的爭議點，以社福機構可能的需求角度分析，並輔以不動產市場的觀點，最後提出該事件給予的反思。

這次事件有幾個的爭議點：
第一，多數來自捐款的資金用來購買「自用」辦公室，是否在資金運用合理範圍？
第二，以3.7億買在內湖，這有幾個不同層次的爭議：
首先，為什麼是買在內湖，雙北捷運沿線應有更便宜的選擇？
其次，每坪48.8萬（交易總價3.7億／交易總面積757.94坪）[1] [2]，在內湖或是在同棟標的中，是否為合理的價格？究竟有沒有買貴，還是如兒福盟所說的公益價？兩者為購買地點與購買價格的爭議。

房舍成本以及其衍伸的無形成本

除了指定捐款的專款專用外，一般在捐錢給公益團體的時候，是基於認同該公益團體的理念，期待這筆錢能直接用在社會福利、弱勢關懷上。不過，當捐款要真正用在弱勢關懷的過程，事實上需要基本的人事與行政費用，其中的行政費用，包含行政運作、設備、車輛支出，也包含房舍支出（辦公室、服務空間租金、裝潢成本等）。兒福盟在雙北地區目前有六處據點（見上圖一），年租金約六百萬元，面臨辦公地點分散、漲租的不穩定性、尋覓合適新地點的困難（房東驅離、負擔不起租金、空間需求增加等各種原因造成的搬遷），購置辦公室是為了整合各個據點的辦公空間，並提供更多的服務功能，以及有一個長期穩定可使用的空間。因此，資金運用在購置自用辦公室合不合理，需要考量將購屋成本攤提未來的使用年數，換個方式說，要把未來節省的租金算進來，以及節省的找屋、搬遷的成本。

量體大使得3.7億「看起來花很多錢」

3.7億買在內湖，乍看之下會有花很多錢的感覺，對一般大眾來說也是難以可及的大數目，以一般購買住宅的經驗來感受，會使得總價看起來很可觀。兒福盟的新辦公室總共買了600多坪（不含車位的話），不論是在商辦或廠辦來說，是不小的坪數，更不用說與一般三房住宅30-40坪相比，若改以承租的方式，每年也需花976萬左右[3]。這也比原本年租金六百多萬元也高上許多，不過，要考慮兒福盟在各地承租多少空間，比原本所有的承租的空間大多少，因為空間變多可以多做哪些服務。原本有多少空間兒福盟沒有特別說明，不過，在新聞稿中有提到將成立兒童人權與兒少福利發展中心，以及羅列出預計新增的服務項目，購買的空間僅有35%的空間做為辦公空間，剩餘空間預計做會談室、輔導團體室及兒童治療室等使用[4]，可以確定的是，新增的服務項目會使需要的空間比原本大上許多。過去不乏有社福機構買辦公室的案例，但會產生這次的爭議，是因為一次以3.7億買這麼大的量體，沒有考量較大的空間相對來說可多提供更多服務。

買在內科的「精華地段」？要看與哪裡比較

3.7億背後還有隱藏另一件事，數目高的錯覺會覺得買在「精華地段」。內科本身還分成西湖、文德、舊宗段三個不同區域，三個區域的區位條件、大眾運輸及交通方便程度、價格行情都不同，瑞光路也橫跨西湖段與文德段（見圖四）。兒福盟的辦公室買在西湖段，是內科中最接近捷運站的區域，若直接以內科、瑞光路等關鍵字查詢物件的每坪交易價格（計算時要將車位拆算[4]），會有「買很貴」的感覺。不過，內科中即使離捷運站最近的西湖段，房價、租金的平均行情是低於台北市內其他地區（台北市B辦平均租金行情每坪1500元以上，西湖約每坪1400元左右[5]），與幾個北市動輒每坪租金2000元以上的辦公商圈相比，似乎不算是北市的精華地段，況且，兒福盟買在多倫多科技大樓，屋齡20多年，已經是第一批較舊的廠辦了。當然有一個疑慮是，如果要買，為何不往內科中的文德、西湖段甚至南港，或是新北市的新店、土城、汐止、三重等地，這些地方一定會有更低價格的物件，然而，似乎不能完全以「便宜」的角度考量，還需要考慮到兒福盟的需求。

沒有完全合理但「合情」

在提出「雙北有其他地方更便宜」的想法前，可能要先注意到三件事：能否做為社福空間或辦公室使用、符不符合兒福盟本身需求、以及願不願意提供給社福團體使用。

第一，都市計畫中有分成住宅區、商業區及工業區等分區，在這之下有土地使用分區管制規則，針對各分區有不同容許使用項目的規定，此外，還需參考建物使用執照，綜合這兩項才能決定標的能否做社福空間或辦公室使用，並非所有商辦、廠辦，甚至是住辦都能符合規定[6]。

第二，由於兒福盟服務對象的特殊性，需要靠近捷運沿線、考量周邊環境安全性，此外，還有量體要足夠（600多坪），以及物件本身要適合做社福空間使用。新店、中和、土城、汐止等地的確有更便宜、大量體的廠辦，但是離捷運夠不夠近，以及法規下能否允許社福使用，即便能夠讓社福使用，上述提到的地區與內湖相比，會更偏向工業生產一點，而內湖則是偏向商業辦公而帶有一點簡單的工業生產[7]。另外，筆者綜合考量各個面向（包含法規限制、便利性、環境等、CP值[8]）帶有主觀的判斷，內科西湖段可能較適合兒福盟的需求。

第三，社福團體被視為是鄰避設施，願意出租、出售給社福團體的屋主並不多，其認為會對房價、周邊環境影響，即使屋主願意，但管委會、鄰居可能會不願意（奧斯町大厦拒絕喜憨兒進駐[9]，見圖五），增加尋找合適標的困難性，內科沒有住宅使用，較不會遇到住戶的反對。兒福盟也提到，雙北捷運沿線他們也努力找了好幾年，遇到元大銀行願意出售，似乎也沒有遇到阻撓，不過，此筆交易在價格上有兩點疑慮，究竟是兒福盟所稱的公益價，抑或僅是買到行情價而已[10]，另一個疑慮是相對同棟標的買貴[11]。

總而言之，有許多可以被質疑以及沒有完全「合理」的疑點，不過，兒福盟找到適合使用的空間，同時滿足台北市內交通條件尚可、財務狀況可負擔的區域及標的。在買了辦公室後，可以有穩定、較好、較大的環境，提供更多服務並提升整體服務水準，員工、社工有更舒適的辦公空間，有需求的對象可以方便到達，以及在較優質的環境獲得協助，大眾熱心的捐款也是做了很好的運用，都還在「合情」的範圍內。

更「弱勢」的社福團體該何去何從？

兒福盟算是很幸運的案例，在財務尚有餘裕下可以買下自用的辦公室，回過頭來，問題仍然出在不太合理、高漲的房地產市場，對於擁有「剛性需求」的人還是得向現實妥協，兒福盟只是稍微有能力進到房地產市場中。至於沒有被注意到、負擔不起房價或租金的社福團體，應在事件中需要延伸反思的對象。近年來，由於民眾買不起用來自住的住宅，因此，政府提供低於市價、只租不售的社會住宅讓民眾申請承租，同樣在辦公室市場中，也有一大群負擔不起房價、租金的對象，像是非營利的社福團體，或是剛成立的青創事業。青創的部分，政府提供不少青創基地（台北空總、新北創力坊、新竹東門市場、台中審計及光復新村），用優惠的方式提供空間與資源，讓從事青創的人可以有時間育成，不用一開始就被房地產市場的遊戲規則中淘汰。在非營利組織、社福團體的部分，近期有中正社福綜合大樓的完工啟用，兒福盟也有承租五樓的空間，未來政府是否也可以循社會住宅的模式，也以低於市價、只租不售提供「社會辦公室」。北市捷運局有很多捷運聯合開發大樓的標租空間[12]（兒福盟也有承租位於大坪林的空間），或是其他地段、條件不錯公有非公用的空間，雖然有些社福團體已有承租政府擁有的空間，不過本篇文章想再進一步擴展「社會辦公室」的概念，用較低的價格，限制申請對象與條件，提供政府所有的空間讓許多有理念、關懷弱勢的非營利組織與社福團體，免去難以找到合適空間與持續搬遷的問題，有一個具有一定品質、穩定、可負擔的空間，能安定的持續提供弱勢對象一定服務及協助，同時整合政府相關資源等，讓弱勢關懷這一塊能夠更加完善。

附註

[1]公開資訊觀測站查詢元大金(2885)，108/11/08的發布訊息：「元大金控代子公司元大銀行公告處分台北市不動產」。
[2]若直接將交易總價除以交易總面積未將車位拆算，會稀釋每坪交易價格。
未將車位拆算：3.7億／757.94坪＝48.8萬元／坪。
拆算車位：3.42億（扣除14個車位乘以每個車位200萬）／625.64坪（總交易坪數757.94坪扣除14個車位乘以每個車位9.45坪）＝54.66萬元／坪。
坡道平面車位以每坪房屋價格3.7倍估算，西湖段中古大樓每坪價格以55萬估算，車位價格為203.5萬（以200萬計算）。車位面積參考實價登錄中同棟物件交易資訊標註的車位面積為9.45坪。可參考樂居網車位與總價關係的解釋
[3]該物件的租金試算方式：主建物坪數625.64坪乘以每坪1300元（西湖段中古廠辦租金行情）乘以12個月，每年租金約為976萬（不含車位）。
[4]參考兒福盟在12月4日針對爭議於官網發布的新聞稿
[5]參考2019Q3信義全球資產季報，商辦、廠辦價格行情也可參考戴德梁行等五大外商的研究報告。
[6]商辦，為商業辦公室的簡稱；廠辦通常以工業、工廠生產為主，會設置企業總部或是具有辦公功能；住辦則是與住宅與辦公室混用。這僅是依據不同型態的通稱，詳細能做什麼使用，需要回到土地使用分區管制規則的容許使用項目，以及建物使用執照的登記項目，並非某種特定類型，就都能做某種使用。
[7]這邊僅有針對廠辦分析的原因，是因為商辦的行情通常會高於廠辦，住辦由於偏向住宅的格局，也很難有這麼大的量體。此外，內科有「文市」之稱，在工業地產中，較偏向商業辦公而帶有一點簡單的工業生產，其餘地區如中和、新店、土城等地，會比較偏向「武市」，以工業生產為主，但帶有點商業辦公的功能。
[8]西湖段空置率非常低，以及資本化率（俗稱投報率，租金與房價的換算方式）在商辦、廠辦中數一數二，可參考[5]信義全球資產季報。
[9]可參考奧斯町大廈拒絕喜憨兒事件
[10]兒福盟提到元大銀行以公益價出售，有人質疑元大銀行還賺了四百萬元（可參考圖一），其中尚未計算土地增值稅、仲介費等，賠錢出售可能也會難以對股東交代，或許元大銀行已經盡他們所能降低。可參考：3.7億「公益價」買內湖商辦真相！應是兒盟殺價技術不佳。
[11]西湖段的價格行情約在55-60萬元波動，兒福盟單價會買的比前一筆櫃可能有三個原因：第一，106Q3均價約在55萬行情低點，近期因商辦市場較熱，行情接近60萬。第二，由於兒福盟的買在7樓，與6樓相比樓層效用比會比較高（相對來說高樓層比較貴）。第三，西湖段空置率非常低，整層大坪數物件稀有，也可能使價格提高。
[12] 臺北市捷運工程局不動產公開標租資訊

交易年份	總價(車)	總面積(車)	車位	樓層	總價	總面積	單價
106/8	5988萬	132.16	3	6	5388萬	103.81	51.9萬
108/11	37000萬	757.94	14	7	34200萬	625.64	54.6萬

資料查詢自實價登錄。車位面積9.45坪，參考[3]。車位價格為200萬，參考[2]。