3.7億買內湖的辦公室,合理嗎?該考慮的,似乎是「合情」

文/高甫承(北大不動產系畢業、現為台大城鄉所學生)

兒童福利聯盟(下稱兒福盟)前陣子以3.7億,購入位於內湖瑞光路的辦公室,由於大多數資金來自各方捐款,將資金用在購置房產上引發不小的爭議,甚至出現退捐潮,如今爭議漸漸退燒,但似乎沒有完全落幕。這篇文章試著釐清不同層次的爭議點,以社福機構可能的需求角度分析,並輔以不動產市場的觀點,最後提出該事件給予的反思。

圖一:兒福盟據點分布圖;圖片來源:作者繪製,使用google map底圖,參考兒福盟網站服務據點清單
圖二:交易內容公開資訊圖;圖片來源:截圖自公開資訊觀測站查詢元大金(2885),108/11/08的發布訊息。

這次事件有幾個的爭議點:
第一,多數來自捐款的資金用來購買「自用」辦公室,是否在資金運用合理範圍
第二,以3.7億買在內湖,這有幾個不同層次的爭議:
首先,為什麼是買在內湖,雙北捷運沿線應有更便宜的選擇?
其次,每坪48.8萬(交易總價3.7億/交易總面積757.94坪)[1] [2],在內湖或是在同棟標的中,是否為合理的價格?究竟有沒有買貴,還是如兒福盟所說的公益價?兩者為購買地點與購買價格的爭議。

房舍成本以及其衍伸的無形成本

除了指定捐款的專款專用外,一般在捐錢給公益團體的時候,是基於認同該公益團體的理念,期待這筆錢能直接用在社會福利、弱勢關懷上。不過,當捐款要真正用在弱勢關懷的過程,事實上需要基本的人事與行政費用,其中的行政費用,包含行政運作、設備、車輛支出,也包含房舍支出(辦公室、服務空間租金、裝潢成本等)。兒福盟在雙北地區目前有六處據點(見上圖一),年租金約六百萬元,面臨辦公地點分散、漲租的不穩定性、尋覓合適新地點的困難(房東驅離、負擔不起租金、空間需求增加等各種原因造成的搬遷),購置辦公室是為了整合各個據點的辦公空間,並提供更多的服務功能,以及有一個長期穩定可使用的空間。因此,資金運用在購置自用辦公室合不合理,需要考量將購屋成本攤提未來的使用年數,換個方式說,要把未來節省的租金算進來,以及節省的找屋、搬遷的成本。

量體大使得3.7億「看起來花很多錢」

3.7億買在內湖,乍看之下會有花很多錢的感覺,對一般大眾來說也是難以可及的大數目,以一般購買住宅的經驗來感受,會使得總價看起來很可觀。兒福盟的新辦公室總共買了600多坪(不含車位的話),不論是在商辦或廠辦來說,是不小的坪數,更不用說與一般三房住宅30-40坪相比,若改以承租的方式,每年也需花976萬左右[3]。這也比原本年租金六百多萬元也高上許多,不過,要考慮兒福盟在各地承租多少空間,比原本所有的承租的空間大多少,因為空間變多可以多做哪些服務。原本有多少空間兒福盟沒有特別說明,不過,在新聞稿中有提到將成立兒童人權與兒少福利發展中心,以及羅列出預計新增的服務項目,購買的空間僅有35%的空間做為辦公空間,剩餘空間預計做會談室、輔導團體室及兒童治療室等使用[4],可以確定的是,新增的服務項目會使需要的空間比原本大上許多。過去不乏有社福機構買辦公室的案例,但會產生這次的爭議,是因為一次以3.7億買這麼大的量體,沒有考量較大的空間相對來說可多提供更多服務。

圖三:多倫多科技中心外觀圖;圖片來源:截圖至google map街景圖。

買在內科的「精華地段」?要看與哪裡比較

3.7億背後還有隱藏另一件事,數目高的錯覺會覺得買在「精華地段」。內科本身還分成西湖、文德、舊宗段三個不同區域,三個區域的區位條件、大眾運輸及交通方便程度、價格行情都不同,瑞光路也橫跨西湖段與文德段(見圖四)。兒福盟的辦公室買在西湖段,是內科中最接近捷運站的區域,若直接以內科、瑞光路等關鍵字查詢物件的每坪交易價格(計算時要將車位拆算[4]),會有「買很貴」的感覺。不過,內科中即使離捷運站最近的西湖段,房價、租金的平均行情是低於台北市內其他地區(台北市B辦平均租金行情每坪1500元以上,西湖約每坪1400元左右[5]),與幾個北市動輒每坪租金2000元以上的辦公商圈相比,似乎不算是北市的精華地段,況且,兒福盟買在多倫多科技大樓,屋齡20多年,已經是第一批較舊的廠辦了。當然有一個疑慮是,如果要買,為何不往內科中的文德、西湖段甚至南港,或是新北市的新店、土城、汐止、三重等地,這些地方一定會有更低價格的物件,然而,似乎不能完全以「便宜」的角度考量,還需要考慮到兒福盟的需求。

圖四:內湖科技園區分區;圖片來源:瑞普萊坊(2016)〈第三季台灣不動產市場季刊〉,p8。作者改繪。

沒有完全合理但「合情」

在提出「雙北有其他地方更便宜」的想法前,可能要先注意到三件事:能否做為社福空間或辦公室使用、符不符合兒福盟本身需求、以及願不願意提供給社福團體使用。

第一,都市計畫中有分成住宅區、商業區及工業區等分區,在這之下有土地使用分區管制規則,針對各分區有不同容許使用項目的規定,此外,還需參考建物使用執照,綜合這兩項才能決定標的能否做社福空間或辦公室使用,並非所有商辦、廠辦,甚至是住辦都能符合規定[6]。

第二,由於兒福盟服務對象的特殊性,需要靠近捷運沿線、考量周邊環境安全性,此外,還有量體要足夠(600多坪),以及物件本身要適合做社福空間使用。新店、中和、土城、汐止等地的確有更便宜、大量體的廠辦,但是離捷運夠不夠近,以及法規下能否允許社福使用,即便能夠讓社福使用,上述提到的地區與內湖相比,會更偏向工業生產一點,而內湖則是偏向商業辦公而帶有一點簡單的工業生產[7]。另外,筆者綜合考量各個面向(包含法規限制、便利性、環境等、CP值[8])帶有主觀的判斷,內科西湖段可能較適合兒福盟的需求。

第三,社福團體被視為是鄰避設施,願意出租、出售給社福團體的屋主並不多,其認為會對房價、周邊環境影響,即使屋主願意,但管委會、鄰居可能會不願意(奧斯町大厦拒絕喜憨兒進駐[9],見圖五),增加尋找合適標的困難性,內科沒有住宅使用,較不會遇到住戶的反對。兒福盟也提到,雙北捷運沿線他們也努力找了好幾年,遇到元大銀行願意出售,似乎也沒有遇到阻撓,不過,此筆交易在價格上有兩點疑慮,究竟是兒福盟所稱的公益價,抑或僅是買到行情價而已[10],另一個疑慮是相對同棟標的買貴[11]。

總而言之,有許多可以被質疑以及沒有完全「合理」的疑點,不過,兒福盟找到適合使用的空間,同時滿足台北市內交通條件尚可、財務狀況可負擔的區域及標的。在買了辦公室後,可以有穩定、較好、較大的環境,提供更多服務並提升整體服務水準,員工、社工有更舒適的辦公空間,有需求的對象可以方便到達,以及在較優質的環境獲得協助,大眾熱心的捐款也是做了很好的運用,都還在「合情」的範圍內。

圖五:奧斯町公寓大厦(右二),管委會拒絕喜憨兒福利基金會進駐;圖片來源:截圖至google map街景圖。

更「弱勢」的社福團體該何去何從?

兒福盟算是很幸運的案例,在財務尚有餘裕下可以買下自用的辦公室,回過頭來,問題仍然出在不太合理、高漲的房地產市場,對於擁有「剛性需求」的人還是得向現實妥協,兒福盟只是稍微有能力進到房地產市場中。至於沒有被注意到、負擔不起房價或租金的社福團體,應在事件中需要延伸反思的對象。近年來,由於民眾買不起用來自住的住宅,因此,政府提供低於市價、只租不售的社會住宅讓民眾申請承租,同樣在辦公室市場中,也有一大群負擔不起房價、租金的對象,像是非營利的社福團體,或是剛成立的青創事業。青創的部分,政府提供不少青創基地(台北空總、新北創力坊、新竹東門市場、台中審計及光復新村),用優惠的方式提供空間與資源,讓從事青創的人可以有時間育成,不用一開始就被房地產市場的遊戲規則中淘汰。在非營利組織、社福團體的部分,近期有中正社福綜合大樓的完工啟用,兒福盟也有承租五樓的空間,未來政府是否也可以循社會住宅的模式,也以低於市價、只租不售提供「社會辦公室」。北市捷運局有很多捷運聯合開發大樓的標租空間[12](兒福盟也有承租位於大坪林的空間),或是其他地段、條件不錯公有非公用的空間,雖然有些社福團體已有承租政府擁有的空間,不過本篇文章想再進一步擴展「社會辦公室」的概念,用較低的價格,限制申請對象與條件,提供政府所有的空間讓許多有理念、關懷弱勢的非營利組織與社福團體,免去難以找到合適空間與持續搬遷的問題,有一個具有一定品質、穩定、可負擔的空間,能安定的持續提供弱勢對象一定服務及協助,同時整合政府相關資源等,讓弱勢關懷這一塊能夠更加完善。

圖六:中正區社會福利綜合大樓外觀圖;圖片來源:王正源建築師事務所網站

附註

[1]公開資訊觀測站查詢元大金(2885),108/11/08的發布訊息:「元大金控代子公司元大銀行公告處分台北市不動產」。
[2]若直接將交易總價除以交易總面積未將車位拆算,會稀釋每坪交易價格。
未將車位拆算:3.7億/757.94坪=48.8萬元/坪。
拆算車位:3.42億(扣除14個車位乘以每個車位200萬)/625.64坪(總交易坪數757.94坪扣除14個車位乘以每個車位9.45坪)=54.66萬元/坪。
坡道平面車位以每坪房屋價格3.7倍估算,西湖段中古大樓每坪價格以55萬估算,車位價格為203.5萬(以200萬計算)。車位面積參考實價登錄中同棟物件交易資訊標註的車位面積為9.45坪。可參考樂居網車位與總價關係的解釋
[3]該物件的租金試算方式:主建物坪數625.64坪乘以每坪1300元(西湖段中古廠辦租金行情)乘以12個月,每年租金約為976萬(不含車位)。
[4]參考兒福盟在12月4日針對爭議於官網發布的新聞稿
[5]參考2019Q3信義全球資產季報,商辦、廠辦價格行情也可參考戴德梁行等五大外商的研究報告
[6]商辦,為商業辦公室的簡稱;廠辦通常以工業、工廠生產為主,會設置企業總部或是具有辦公功能;住辦則是與住宅與辦公室混用。這僅是依據不同型態的通稱,詳細能做什麼使用,需要回到土地使用分區管制規則的容許使用項目,以及建物使用執照的登記項目,並非某種特定類型,就都能做某種使用。
[7]這邊僅有針對廠辦分析的原因,是因為商辦的行情通常會高於廠辦,住辦由於偏向住宅的格局,也很難有這麼大的量體。此外,內科有「文市」之稱,在工業地產中,較偏向商業辦公而帶有一點簡單的工業生產,其餘地區如中和、新店、土城等地,會比較偏向「武市」,以工業生產為主,但帶有點商業辦公的功能。
[8]西湖段空置率非常低,以及資本化率(俗稱投報率,租金與房價的換算方式)在商辦、廠辦中數一數二,可參考[5]信義全球資產季報。
[9]可參考奧斯町大廈拒絕喜憨兒事件
[10]兒福盟提到元大銀行以公益價出售,有人質疑元大銀行還賺了四百萬元(可參考圖一),其中尚未計算土地增值稅、仲介費等,賠錢出售可能也會難以對股東交代,或許元大銀行已經盡他們所能降低。可參考:3.7億「公益價」買內湖商辦真相!應是兒盟殺價技術不佳
[11]西湖段的價格行情約在55-60萬元波動,兒福盟單價會買的比前一筆櫃可能有三個原因:第一,106Q3均價約在55萬行情低點,近期因商辦市場較熱,行情接近60萬。第二,由於兒福盟的買在7樓,與6樓相比樓層效用比會比較高(相對來說高樓層比較貴)。第三,西湖段空置率非常低,整層大坪數物件稀有,也可能使價格提高。
[12] 臺北市捷運工程局不動產公開標租資訊

交易年份 總價(車) 總面積(車) 車位 樓層 總價 總面積 單價
106/8 5988萬 132.16 3 6 5388萬 103.81 51.9萬
108/11 37000萬 757.94 14 7 34200萬 625.64 54.6萬

資料查詢自實價登錄。車位面積9.45坪,參考[3]。車位價格為200萬,參考[2]。

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