文：郭韶桓
校定：林倩如

2022年3月初，南韓第20屆總統大選甫結束，選前年輕人最關心的經濟和房價問題再次浮上檯面，選後最大在野黨國民力量、保守派的尹錫悅當選，承諾廣建住房、放寬貸款限制以解決居住問題。這波高房價，起於前總統朴槿惠自2013年起推出幾個鬆綁房地產法規的政策，其後文在寅2017年上任後雖力推打房政策，房價已然失控飆漲，中產階級都難以負荷，連帶租金飛升，租屋群體也苦不堪言。對年輕人更是如此，薪資雖有調高仍追不上房地產均價暴漲，再加上Covid-19惡化導致就業困難，對執政黨的不滿達歷史新高。綜上，房產泡沫嚴重威脅社會穩定，民怨高漲壓垮執政信賴，是此次韓國大選結果不可忽略的重要因素。

貧困底層的居住困境：考試院

電影《寄居上流》裡的「半地下房」（Semi-basement）場景，讓人們直擊韓國的窳陋住屋樣態，潮濕、陰暗、吵雜、通風不良、缺乏隱私，但因相對便宜，是許多家戶的居住選擇。此外，尚有「考試院」（Goshiwon）、「屋塔房」（Rooftop，位於頂樓）等更為廉價、以單身群體為消費主力的租屋類型。而環境條件最差的「考試院」，正是催生出本文主角「無殼蝸牛住宅合作社」（Minsnail Housing Co-op）群起行動的背景。

考試院最早出現於1970年代末，過去多租給家境不太富裕的學生，以便他們閉關準備公務員國考，因此稱之「應試房」或更為貼切。1988年為辦理奧運，政府大規模將貧民窟整建成公寓大樓，使得低價住宅在城市消失，窮人被迫只能住進屋況更差勁的房屋，加上應考學生的短租需求，導致考試院大量產生。其類似台灣的雅房，甚至更狹小僅僅1.5坪，房間只能容納一個人，幾乎沒有可以活動的空間，影響身心靈且社會連帶低。每一層如宿舍般衛浴共用，通風不佳、衛浴擁擠、走道難以錯身、消防安全堪憂等等問題乃是常態。

如今，在都會房價飛漲之下，考試院進而成為工薪階層、失業者的住所，每月租金約20-30萬韓元（5,000-7,500元新台幣），比單人公寓便宜許多，且無需繳納押金、可隨時簽約入住，故大受低收入戶歡迎，尤其1997年亞洲金融風暴、2008年全球金融海嘯期間特別顯著。另方面隨著住客群體多樣化，有些考試院也翻新裝潢、提高設施水準，並逐漸出現在首都較昂貴的街區，每月租金約40-60萬韓元（10,000-15,000新台幣），居住者則以20-30歲上班族為主，在在凸顯出年輕人的居住貧困問題。

學生住宅環境惡劣，催生無殼蝸牛聯盟

在台灣，大學宿舍不足現象亟待改善，但在韓國，問題同樣不遑多讓。南韓大學生的住宿需求約14萬人，卻僅有4萬個供給單位，也就是10萬名學生必須在嚴峻的租屋市場裡求生存，通常只能棲身違建。居住問題嚴重影響大學生的生活品質，2011年延世大學學生會的幾位學生不甘服膺於現狀，便成立「無殼蝸牛聯盟」（Minsnail Union），成為後續研究調查、政策倡議、興辦合作住宅等等行動的開端，現有800多位成員。

聯盟隨即展開第一場行動，他們製作販賣蝸牛麵包來募集活動基金，同時號召其他學校的學生，進行第一次韓國青年人居住狀況調查，並在全國進行集會辯論，為的是找出租屋市場中結構性的弊病。他們調查到最嚴重且普遍發生在全國學生的問題就是：考試院所造成的住房不平等。

聯盟共同發起人、現任營運經理Chang Hong表示：「考試院指的是只有兩張床大小空間的盒子屋（box houses），床占一半位置，另外一半由一張桌子和一張椅子填滿。有次朋友來找我玩，當天晚上我睡單人床上，對方得睡桌子底下。然而這樣的房間，一個月竟然要花300-400美元！」

此外，韓國租屋跟台灣最大的差異在保證金金額，韓國主要分全租（支付全額保證金、無須額外負擔月租）、月租（部分保證金、每月固定月租）兩種方式，以首爾為例，前者全租費用約1-2億韓元之間（230萬新台幣，租期通常1-2年），後者保證金約500-1,000萬韓元（11-23萬新台幣）、房租約50-90萬韓元（11,000-21,000新台幣）。儘管租屋環境如此險峻，政府卻遲遲沒有對住房品質進行控管，所以縱使是住在漏水的屋子裡，也求助無門。直到2018年一場考試院大火奪去7條人命，才促成最低生活標準之法令改革，2022年7 月起，首爾任何新的考試院都至少需要7平方公尺（2坪）以上，並設置對外窗。

無殼蝸牛進化，一起住宅合作社吧

Chang Hong形容，「我們每個月要花200-500美金在房租上，只是像丟進空氣一樣，無法被保值留下。我們在想，與其把錢都流失掉，或許可以在一起蓋一間房，那不就擁有一間共有的家了！」2014 年8月，聯盟創建「無殼蝸牛住宅合作社」，旨於爭取青年的居住權，對年輕人的界定在19 -39歲。從無到有組織住宅合作社到營運，這個最初的起心動念一直支撐著Chang Hong等人前進。

無殼蝸牛以會員制、收取押金與租金的方式籌措資金（蝸牛基金），迄今發展出三種興建模式。一種是自行募資，透過購／租地新建，親手打造家園，包括廚房、交誼廳、衛浴等等共享設施，該模式最符合合作住宅的理想模式。以一棟四層樓的獨棟合作住宅為例，總經費計7億3千萬韓幣（約1,700萬新台幣），其中5億韓元來自首爾市社會住宅事業協助貸款，5年優惠利率2%，其餘則由合作社社員的押金和租金自償。

一種是住宅合作社承租社會住宅，為現在數量最多的運營模式。南韓為增進社會住宅的供給及服務效率，成立公法人在中央為「韓國土地與住宅公社」（Korea Land & Housing Corporation，簡稱LH公社），地方有「首爾住宅及社區公社」（Seoul Housing & Communities Corporation，簡稱SH公社）。LH、SH購買民間空屋後，開放民間團體承包業務，提供年輕人可負擔有保障的居住選項。該模式比較像共享公寓，修繕等總經費計8,200萬韓元（約192萬新台幣），政府亦提供空屋修繕經費補助及低利貸款等優惠，租金約市價五折，區位多在老舊地區或近郊。

還有一種最新的模式—長期地上權。過去政府並不真的了解聯盟的倡議，直到合作社成功打造出廣受歡迎且不虧損的運營模式，一個個眼見為憑的案例，累積成為聯盟持續政策倡議的有利利基。2021年起，政府為了推廣社區營造，開始跟合作社合作，由SH購買住宅區合適土地且出租予合作社，合作社（搭配社會創新基金融資）負責蓋出社宅並營運30年，租金約市價八折，30年後政府鑑價購回，合作社希望租期屆滿時可以續約，以確保青年舒適合理的居住條件。由政府提供土地和房屋的合作住宅限定租期6年，而合作社自己蓋的可達10年，為保障住戶更好的生活品質，都是每2年續約一次。迄今，無殼蝸牛住宅合作社在首爾、清州、富川三個城市運用以上模式，已建設18處「蝸牛屋」形成節點網絡，供給150戶超過250人的優質租屋合作住宅。

蝸牛家務事：自我組織、管理維護、社區營造

無論哪一種營運模式，自建或承辦社宅，無殼蝸牛建立了一套通用又彈性的運作機制。每個「蝸牛屋」（Minsnail House）每月舉行一次家庭會議，還有一位「管家」，擔任跟秘書處的溝通窗口。蝸牛屋之間並推派一位「維護租戶」，負責設施的保養；以及一位「會計租戶」，負責財政。最高層級則是社員大會，目前共有470位社員，半數住在由合作社運營的合作住宅裡。因為人數太多難以同時出席大會，因此每半年選舉出「超級代表」（super representative），每10位選出至少一名代表參與，等同於合作社的理監事，再由超級代表每半年召開一次社員大會。蝸牛們在大大小小各種會議中，實踐民主討論共同決策，落實貫徹合作的自主性。

上述機制，都是為了讓住戶能順利自治。秘書處的角色只在於促成一切事情的發生，辨理各種計畫來活化住戶間的交流、凝聚社群的向心力，例如市集、療癒小旅行和跳蚤市場，對外也不忘固定舉辦社區營造活動，連結鄰里互動。除了積極的軟體服務，硬體的維護乃合作住宅運作的基礎，當然是不可或缺的日常事務，主要由營運經理負責維護建築物及處理報修，轄下另有指導（guides），教導住戶如何通風、除黴菌、清洗冷氣機等例行工作。營運經理並領導另一個團隊專門處理住戶之間的衝突，且掌握請違約者離開的最終決定權。

“離開大學之後，你曾想過再經歷一次瘋狂投入一件興趣或團體目標的生活嗎？在無殼蝸牛，歡迎你跟志同道合的鄰居成立小組！”

例如其中有個綠色蝸牛工作小組，他們主張更加環保的生活方式，提議縮短淋浴時間、自備購物袋、一週吃一天素食、使用竹牙刷等環保行為。這些提案會被納入超級代表會議裡的議程，如果通過將由秘書處制定計畫並提出實質建議。即使是大型的提案，秘書處也會想辦法完成，像之前屋頂太陽能板的構想，秘書處便向政府申請計畫，後來由中央政府支付約2,500美元，首爾市政府支付約1,500美元，合作社僅支付100美元，使合作社、政府達到雙贏的效果。這個結果激勵了社員，現在小組成員雙週碰面一次，討論改善合作社的不同想法，包括太陽能電板、屋頂農場、電動汽車充電站、共享汽車及其他讓環境更永續的項目。

又比如Covid-19防疫期間，療癒小旅行、共餐等實體活動被迫停止，秘書處仍透過網路舉行線上瑜珈伸展、線上遊戲、線上K-pop猜猜這個人在唱什麼歌等等休閒活動，令這個在物理上保持社交距離的時刻，人與人心的交往不至於也被隔離。

小結：借鏡韓國經驗，民間及政府雙管齊下

無殼蝸牛住宅合作社帶給我們的啟發主要有三個，一個是年輕人「自我組織」的力量，他們意識到居住問題，然後尋求解決之道。從最一開始的學生自治組織，逐步發展成倡議團體，接著以公益為出發點成立合作社，親自投入住房市場，到興辦多個合作住宅。Chang Hong形容，「讓很有想像力的人聚在一起，由年輕人自立經營，他們知道自己需要什麼。」正是歷經這樣的自我賦權，合作社迄今仍堅持投入青年住房意識的啟蒙，期待他們未來變身行動的種子。大量年輕人持續湧入首爾，但他們普遍缺乏租屋知識的教育，比如如何取得一份適切的租屋合約而不被房東欺騙。合作社便跟首爾市政府合辦住房培訓課程，協助年輕人了解自己的住房權利及法律規範，讓青年彼此互助。

另一個則是因無殼蝸牛住宅合作社走出具體可行的運營模式，影響政府願意相信青年的能動性而採取支持開放態度，除提供土地、房屋、融資、諮詢等相關資源，在住宅政策亦有所對應。Chang Hong補充，「我們知道如何和政治人物對話，並且以民間非營利的模式親手創造青年的合作住宅，讓政府看見這是可行的。無殼蝸牛住宅合作社證明了，即使年輕人沒有錢，也做得到自組建房，而這方法確實有效，我們沒有因此背負沉重的債務，甚至轉型變成承包團隊去經營政府釋出的標的。」最後，由其達成合作住宅的多元取徑，可見社宅合作化、長期地上權、公有閒置房舍、小面積閒置公有地等標的均可投入，提供台灣日後參考辦理之範本。

無殼蝸牛聯盟和合作社妥當搭配分工，前者倡議培訓，後者實際運營。藉由跟不同利害關係人的協商為年輕人的居住不穩定謀求最好出路，更樹立了可供複製的機制，從中青年吹響了身為積極公民的聲音，在政策中體現了他們的權利。既是倡議者，也是承包單位，但無殼蝸牛住宅合作社沒有忘記他們的初衷—扮演一個在公民社會為年輕人居住權發聲和監督政府青年政策的角色，近期跟首爾市政府合作，啟動了「首爾青年政策網絡」，作為青年提出政策並參與青年問題相關政策制定的工具，另也關注《住宅租賃保護法》修法後續發展。

無殼蝸牛住宅合作社在多元興辦合作住宅的成就，無疑給台灣許多關心住房品質或想要籌組合作住宅的人民打了一劑強心針，他們證實合作住宅在財務模式的永續性是可行的；在運動路徑上，肯定了倡議與實踐並行的路線，示範了社運團體跟國家機器的互動，能夠同時做到對抗、協商、合作、主導等多種不同策略並進，在公民社會中撐開住宅運動的空間。

參考文獻

• 彭揚凱、詹竣傑（2019），〈公共住宅下一步：住宅法人的必要性與國外經驗〉，眼底城事，https://eyesonplace.net/2019/01/18/10323/
• 乾隆來（2020），〈南韓房地產失控飆！文在寅「打房21次」全失敗 律師月薪20萬買不起〉，ETtoday新聞雲，https://finance.ettoday.net/news/1833143
• 盧紀安（2020），〈韓國租屋押金要台幣幾百萬？考試院竟然可以住？〉，股感知識庫，https://www.stockfeel.com.tw/%E9%9F%93%E5%9C%8B-%E5%8D%97%E9%9F%93-%E7%A7%9F%E5%B1%8B-%E5%82%B3%E8%B2%B0-%E8%80%83%E8%A9%A6%E9%99%A2-%E4%B8%8B%E5%AE%BF-%E9%9F%93%E5%9C%8B%E8%80%83%E8%A9%A6%E9%99%A2/
• 楊虔豪（2022），〈南韓打房失敗啟示錄：首爾與他的無殼絕望世代〉，轉角國際，http://global.udn.com/global_vision/story/8663/6187687

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