文：王韻涵、闞文嘉、葉怡妏

社會性建構的反思，帶出自我管理的居住想像

自2010年，台灣社會住宅政策也默默走了10多年，而所謂的社會住宅，其所具備的「社會性」究竟是什麼？除了只租不售、保障弱勢族群居住權利的宗旨精神外，住戶對於「公共事務的參與」及「友善互動」同時也是一種重要的社會性建構，將有效產生對於住處的認同與歸屬感。而在有住宅管理單位的前提之下，如何使居民自我管理、具有社區導向成為一個值得討論的議題。在2018年，新北市政府偕同玖樓團隊，以三峽北大特區的三戶社會住宅作為台灣第一處的青銀共居，主打「共生公寓」的新概念。不同的空間配置和居民共居的方式，去創造彼此的交流機會，再向外擴展到社會住宅以及隆恩社區的一般住戶。而近年也有其他計畫在進行居住實驗，如：新店央北青年社會住宅跨世代共居計畫、土城員和合作共居計畫，可見對於社宅中不同的居住想像已逐漸萌芽，等待經驗的持續累積以描繪更成熟之居民自我管理樣態。

三峽北大青銀共居計畫。圖片來源：玖樓

社會住宅的總體運營：物業管理的利與弊

現階段台灣社宅主要由政府直接興辦或包租代管的方式進行，並委託民間之物業管理公司協助營運管理。而內政部營建署發布的「社會住宅規劃設計興建及營運管理作業」參考手冊，詳細訂定了營運方向與模式，建立於該基礎上，物業管理的業務範疇大致可在社宅政策中依時期分為三個階段：前期於建築規劃設計時期適時介入，能夠改善設計品質以更符合具體的使用需求，並提供遷入租戶完善的服務與資訊；中期協助社區事務推動並訂定生活規約，多元的服務包括環境設備維護、資產財務管理及社區活動等；後期提供租屋相關資訊，使住戶能夠順利遷離，找到新的安居處。專業且具系統化的物管營運模式，為社會住宅制定了明確的居住準則，卻也使住戶在空間、設施的使用上有所限制，如：公共設施的使用須歷經繁瑣的申請程序，降低了民眾的使用意願；長時間的管理制度下，影響了民眾對於社區公共事務的參與度。

放眼未來，政府持續推動社會住宅政策，將面臨的可能是大面積公有土地已不足以興建。除了因社宅存量變多而不斷累積的高昂管理成本；得興建於小面積土地也成為即將面臨的課題，值得思考的是，現階段高強度模式的營運管理制度是否還適用於小面積的社會住宅？而基於這樣可預期的發展，居民的「自我管理」似乎成了必要性的發展，但要如何確實執行？借鏡國外案例為第一步，以了解小規模自我管理的操作模式及案例背後的成功主因為何？

丹麥：哥本哈根的Social Housing Plus

面對社宅單位規模縮減及總體社宅存量的增加，丹麥的Social Housing Plus （AlmenBolig+）概念，或許可做為台灣將來發展小單位社宅之自我管理制度的參考。

丹麥的公共住宅部門由700個社會住宅協會所組成，擁有全國五分之一的住房存量，覆蓋於超過8000個住宅區與50套住房，其房屋型態以小面積公寓為最多，並與台灣同樣開放給所有居民申請。個別單元歸負責房屋管理的非營利公宅組織所有，由於租金與成本掛勾，每一單元皆為獨立經營，其中政府提供八成的貸款作為共同出資，獲取為有緊急居住需求者分配住房的權利。回應於哥本哈根近年來房價上漲、移民增加以及可負擔住房短缺的問題，哥本哈根住房協會（KAB）於2007年提出了Social Housing Plus（以下簡稱SH+）的一系列改革策略，包含建築面與管理層面，並期望將社宅租金降低於同類型新屋的30%，而「自我管理」的理念也被置於其中。

哥本哈根有高達33%的住房存量為私人合作社（andelsboliger）、另有20%為社會住宅，皆以良好屋況、高品質服務、以及具專責守備與清潔人員為特點，然而，這些用於營運維護的公共支出，相當於住戶繳付租金中的一成，因此，通過降低及調整這方面的開銷，可顯著降低營運成本及租金。

SH+鼓勵居民自行管理室外區域與大部分的運營管理，具體任務分為行政及實務工作，前者包含會計、郵件處理、居民會議的召開等；後者則涵括了公共區域的清潔維護、垃圾處理及油漆。所屬的住房協會則會負責年度預算審查，以確保房屋維持良好的狀態。在任務的分配上，居民以類似於住宅合作社之運營模式，透過集體討論決定工作分配或外包。有兩種常見的公共事務管理原則，其一為所有家戶皆參與到一個以上的工作小組；其二為所有的公共事務在不同家戶之間輪替負責。前者能夠使居民專責自身擅長的業務，但對於其他面向的營運關心較低；後者則是能使其對整個單位更富有責任感，但風險就是須執行不感興趣的工作。部分單位也會設立董事會，處理建築文物遺產等工作。

SH+優先考慮的入住群體有：養育孩子的有薪家庭、家中沒有小孩的有薪者、具房屋維修經驗者。符合住宅協會需求類型的申請者，將藉由多次的前期會議，確認其對於自我管理規範的理解，並以抽籤方式分配單位，其餘申請者則會進入候補名單中。後期進住的租戶也同樣需要簽署協議，並承諾參與公共維護，否則會受到罰款或終止租賃關係。

值得注意的是，透過自我管理，居民能夠在共同會議上提出對運營建議。有高達九成居民曾經對於其住所進行改善與投資，而這些家戶也會因此對居住地產生更高的滿意度與歸屬感。

荷蘭dNM：共同生活價值的自建屋

除了丹麥SH+提出的社宅運營模式，由荷蘭13位青年組成的dNM（de Nieuwe Meent）住宅合作社同樣能為台灣社宅在運營模式上提供思路。

這是一個有趣的計劃，計劃的主理人Selçuk Balamir通過「這座建築永遠不會進入市場，我們是承租人和住客，不會透過租金獲利」的理念，贏得2018年由阿姆斯特丹政府推出zelfbouw計畫的競賽。項目由三部分組成，分別為非住宅用途使用空間、獨立單元社會住宅及居住團體共享公寓。在獨立單元社會住宅，居住在同一單位的成員通常以家庭為單位。但在居住團體共享公寓中，居住在此公寓的成員形成團體概念，他們以個人為單位，有共同的居住、宗教、社群理念，擁有個人居住空間，除了居住以外的其他空間則共享。

de Nieuwe Meent住宅 。圖片來源： d NM

值得一提的是dNM住宅合作社建設計劃得以成功實現，源於阿姆斯特丹政府鼓勵青年自建合作社住宅，政府公布可興建土地，讓市民自己募集合作者成員，並協助市民建築融資所需經費。這項實驗計劃，使dNM成為阿姆斯特丹第一個以「公共（commons）」為共同生活價值的自建屋。每位租客，都為合作社成員，他們共同運營管理社區，用租客房租償還興建借款，房產為集體共同所有。

合作社運營採用自我管理制度，開設五個社區工作小組，入住後的成員，可選擇加入任一組別，與其他成員一起參與社區相關決策和任務。分別為社區、設計、法律、金融及媒體，涵蓋社宅內需要處理的大小事務。

通過自發性組織，自行興建，自主設計，自薦分組，自控管理的方式，使成員在參與合作社任務中找到歸屬感，形成良性參與機制，實現住房運營。

社會住宅與住房合作社

丹麥SH+與荷蘭dNM，兩者雖然都是在住宅單位中建立起小規模的自我管理機制，不過實質上具有相當不同的發展歷程。首先，作為丹麥社會福利的一部份，哥本哈根住房協會（KAB）是全國最大的非營利住房管理機構，它管理著大哥本哈根地區數百個非營利社會住宅協會，這些來自民間的社宅協會擁有其各自的住宅房產，並且負責其單位住戶招募及經營管理之業務，丹麥的社會住宅（social housing），不同於英國的公共住宅（public housing）之於住戶收入的限制，而是開放給所有丹麥公民申請，有意願入住者可登記於等候名單上，弱勢群體則具有較高優先權。個別社宅單位的住戶可以透過公民參與決定共同事務，如設備更新、租金、公共區域。

而荷蘭的dNM，則更偏向於住房合作社（housing cooperative）的形式，作為意象型社區（intentional community）的一種實踐類型，dNM的居住成員需要具備共同的理念，它由40個住房單元所組成，合作社的成員做為dNM未來的住戶，也會與參與到建築師開發設計的過程，並且共同募集資金。合作社成員擁有房屋所有權，這些房屋的租金作為償還建築興建費用，並且無法被售出及進入交易市場。相較之下，社會住宅是以居民入住後，在既有的體制下，透過公共事務的參與及決策過程，逐步形成對居住地的認同；而住宅合作社則是於住宅建設之初，招募具共同理念的入住者，並由住戶參與到建築前期的空間設計和形塑自我管理的制度。

實驗性的嘗試，新北社宅享一起

因各國機制、政策的不同，國外案例並無法完全移植，那現階段我們怎麼做呢？近年開始在社宅中推行「實驗性計畫」，像是土城員和社宅中的合作共居實驗，以「一個26戶的家」為概念，徵選、集結了不同背景的住戶，去嘗試自我管理這件事。

OURs秉持合理租住、共享共創以及自我管理三個核心理念，並與一碼 IMMA – 人與物的再生基地合作，打造多元彈性的共享空間，例如：多功能客廳、廚房等，營造生活環境氛圍，希望透過空間的建構去吸引有意參與共居計畫的住戶們，入住後住戶對於任何家具也能DIY。先前透過參訪，看到每戶門外有不同的裝飾及風格，呈現了對於「家」的想像。更有別於物管運營針對物品擺放的位置有所限制。在管理層面，自我賦權，從訂定生活公約到社區活動的舉辦，不管大小事入住夥伴都將參與討論。例行事務將分成五個小組：公積金與資材、場地、平台、公關活動去執行，由各組推派代表組成住戶委員召開住戶大會，去進行社區中各項事務的決策，並以循環論替的方式擔任主席及記錄，使每個住戶都能參與其中。

透過一群認同共居理念的住戶進行討論、分享社區的公共事務，這樣的共居試驗中也強調社群互動、鄰居交流的重要性。居民的「自我管理」在台灣的社會住宅中也開始有了較為清晰的模樣及方向。

小結

社會住宅的願景是為了讓更多市民擁有可負擔居住選擇，隨著存量增多，政府財政預算持續補貼，後期運營能否實現自給自足、達到永續發展變成一項新的挑戰。我們從荷蘭與丹麥的案例著手，SH+是一個擁有多年社宅運營經驗的非營利住房管理機構，dNM位於一個擁有多年社宅經驗、但最近才成立住宅合作社的國家，從這兩個案例中我們得出擁有「共同生活理念」、「小組分工公共事務」這兩點成為社宅運營的關鍵因素。

在入住前期訂定規則，與租客達成居住運營共識，過程中共同參與日常事務，在一定程度上使得居民獲得居住認同感，找到「家」的感覺。這樣的良性循環，讓住宅經營維持自給自足，從而擺脫物管等經營費用。

員和社會住宅的合作共居實驗，創造了社宅中小規模合作社的居住型態，也在既有的物管模式之外，開啟了新的運營可能。然而，由於台灣社宅的規模大且住戶數多，加上現階段的入住資格仍仰賴隨機抽籤，都造成民眾普遍對於社宅議題的關注低落，「自我管理」機制也難以有效落實。因此，因應未來興建社宅的土地零碎化以及營運成本的提升議題，政府部門對於住戶自我組織的支持，以及找到對於公共參與有高同質性的人群，都會是社宅朝向共居發展的重要課題。