文：林佾萱
首圖來源：Laurie Shaw

在尋找租屋處的時候，我們是否常在有限的資金中不斷取捨？儘管房間格局符合需求，但由於無法釘牆、油漆或其他簡易施工，我們時常需要犧牲理想的收納方式或生活品質，讓租屋處更像是一個暫時的居所。這些限制也可能迫使我們選擇交通或屋齡較不滿意，但內部裝潢不需改動的房子。有時即使只需要進行小改動就能顯著提升生活品質，房東卻通常以可能破壞房屋為由而拒絕，除了上網搜尋「低預算租屋改造」之外，還有什麼方法可以改善租屋市場，讓租屋也能住得更好？

僵化的租賃習慣，以及越來越多的閒置高齡空屋如何改善？

放寬租屋改造相關規範是一條可行的道路，而這也正是日本近年來在租賃產業的趨勢。長久以來，日本普遍慣用的租屋改造規範嚴謹，在國土交通省所頒布的「原狀恢復之糾紛與指南」中，可以發現兩項大原則：

• 不論是任何人使用房屋都會造成的自然耗損，應由房東負擔耗損成本，例如：壁紙及地板因為日曬而變色、因為過重的家具而導致地板凹陷等
• 因為租客使用習慣不佳或是過失而造成的耗損，應由房東及租客按比例負擔耗損成本，例如：因為吸菸而使壁紙沾染菸味、家具在地板上產生的染色、地板刮傷及發霉等

儘管以上兩大原則明示著租賃雙方該負擔的範圍與比例，卻也存在著其中對於租客不可任意改動房屋內部的限制：以壁紙作為例子，在一般情況下，使用「圖釘」將物件釘在牆上固定物品是屬於租客免責的自然耗損；然而，如果改使用容易損傷牆面的「螺絲釘」固定物品，只要出現超過1.5mm大小的孔洞，則是算在租客過失耗損的範疇。由此可知，在這樣的租屋規範下，對於租客有意改動室內陳設、添加家具較不友善。

因此，在房東對於房屋內部維護有高度掌控權的情況下，租客在找尋租屋處時也會相對更重視屋齡及格局，避免住進一間屋況差卻又無法維護、更動的房子。這導致在租屋市場上，老屋越來越不受青睞，例如上個世代的老屋有著為了大家庭或傳統生活起居而設計的格局，如今卻不夠「現代」以符合年輕人、小家庭的需求等，都是較難出租的物件。而在無法順利出租的情況下，房東自然也難以籌措資金翻修現有物件，因此，近年來開始有房東嘗試以低於市場價格的租金出租，並放寬租屋改造的權限，由房客承租後自行依照需求修繕，而這樣的租屋型態又被稱為「DIY型租賃」（DIY型賃貸）。

以「DIY型租賃」開啟租賃新關係

相較於一般的租賃契約，DIY型租賃在發佈時便會說明房東允許裝修的範圍，然而實際情況要等到租客實際與房東洽談才能夠決定。在決定裝修範圍後，租客會與房東申請「DIY施工許可」，在白紙黑字地取得認可後，還需要簽訂更明確的「施工內容細項同意書」。儘管以上層層文書往返有些繁瑣，但也因此確保在老屋改造後，租賃雙方都能獲得應有的保障，這些受到認可的DIY項目被允許退租時不須恢復原狀。在討論DIY項目的過程中，房東同時也會評估這些工項對於房屋未來的效益，進而決定是否予以減免租金。目前租客如果需要租借DIY型租賃物件，所需要執行的事項順序大致如下：

為了回應越來越普遍的DIY型租賃趨勢，國土交通省在2016年另外頒布了「DIY型租賃契約書範本及指南」，甚至由政府進一步推廣這樣的租賃形式、鼓勵老屋活化使用，其中，指南整理了DIY型租賃對於房東及租客雙方的優點，例如：

• 對於房東而言，除了可以直接出租無力修繕的現有物件之外，由於租客花了更多心力裝修房子，所以更有可能簽訂長期租約，在後續租約結束後，也有可能無償得到更吸引人的內部裝潢
• 對於租客而言，在無力負擔買房的情況下，就算只是租屋處，也可以照著自己的喜好裝修，在退居時也不用遵守嚴格的限制，將房屋恢復成原本的狀態，可以自由打造如同買屋一般的居住品質。此外，由於需要自己負擔DIY經費，所以有機會談到比市面上還要更低廉的租金

日本社宅也加入開放租客DIY的行列

除了由中央政府頒布更明確的契約範例之外，帶有半官方性質的「都市再生機構（簡稱UR）」也推出一些結合公私部門的DIY型租賃方案。UR是日本日本國土交通省下轄的行政法人，主要任務為經營管理類似台灣社宅的UR租賃住宅，而部分UR所持有的租賃住宅開發年代較早，同樣也面臨社區老化問題—部分老屋尚未到都更階段，但已經不受年輕家庭喜愛。

UR從2012年推行「DIY型租賃專案」（簡稱UR-DIY），同樣免除了一些租客在退租時必須恢復原狀的限制。此外，也透過盤點出其屋齡較高、乏人問津的UR租賃住宅，邀請企業與學校集思廣益研擬整修方案，針對不同的住宅社區製作樣品屋，讓潛在租客瀏覽UR-DIY專案網頁時能立刻產生各種對於未來空間使用的想像，也提供技術指導協助方案落地。目前UR-DIY專案依據租客被允許改造的範圍可以再細分為：

1. 「DIY住宅」：除了建物結構外的室內空間都可以自行改造
2. 「Petit DIY住宅」：可以自由更換壁紙，也可以更動內部牆面裝潢
3. 「微改造UR」（カスタマイズUR）只能夠改造室內某幾面被指定可更動的牆面，目前只有在首都圈和北海道推行

以上三種形式的UR-DIY專案會在出租時標示該租屋處適用哪一種DIY方案，租客可以根據自身需求、改造成本等等因素自由選擇。

在開始實施UR-DIY專案的社區中，位於大阪府河内長野市的「南花台社區」屬於「公家機關、民間、學校」三方共同合作的重要案例。南花台社區距離大阪府約半小時電車車程，屬於大阪都市區的衛星城鎮，近年當地的住戶結構面臨少子高齡化問題，因此從2014年起，關西大學便積極鼓勵師生進入南花台社區展開駐點計畫，並從2015年與居民共同經營社區活動空間。由關西大學學生營運的社區活動空間「好事露台」（コノミヤテラス）從2023年1月開始協助執行「UR南花台DIY計畫」（UR南花台DIYプロジェクト），以「過著自由自在、與自然共生的生活，DIY及社群交流的學習體驗」為願景，由學生與居民共創DIY住宅樣式。運作方式具體來說，好事露台提供諮詢服務以回應居民針對各式偏好的整修模式與想像，好事露台也提供DIY工具租借以及技術支援。

除了直接協助住家改造，好事露台也透過各種活動培養民眾對於居家DIY的信心，例如共同粉刷好事露台空間、社區空間內部家具規劃，甚至社區共作一艘獨木舟等，增加學生及居民在居家整修上的經驗及信任基礎。此外，在執行DIY方案構想之前，關西大學學生也主辦了木工教室參訪、DIY方案共識會以及現場考察等活動，並將整修過程以網誌形式記錄在網路上。這個計畫截至2023年秋季共完成2戶整修，目前整體方案已經完工，有興趣的民眾甚至可以透過UR網站預約參觀空間，並期望未來能夠鼓勵更多年輕人捲起袖口透過DIY專案打造心目中理想的居家環境。

相較於官方與學校合作推動DIY型租賃的空間改造及管理，民間的DIY型租賃是以房東自主放寬對於租客裝修的限制為主，放寬的形式、被允許的範圍等由租賃雙方的協議。若屋主願意提供優於一般「原狀恢復原則」的改裝條件，則不動產租賃網站上甚至有「DIY型租賃」的類別協助加強宣傳。以日本的大型不動產物件入口網站SUUMO為例，可以觀察到這類開放DIY型租賃的物件大多集中於首都圈外圍、其衛星市鎮，及各地重要城市，其中，建築類型則以20年以上單人公寓居多。此外，在社群網站上針對DIY型租賃的討論也同時圍繞著各地城市的空屋活化政策上，這些地方城市的空屋資訊普遍無法直接在不動產網站上查詢到，而是需要透過各地方政府設置促進空屋活化利用的單位，經過盤點、媒合，找到願意承租改造的租客。然而，日本城鄉房價落差較大，地方城市的租屋成本較低，加上空屋的整修成本高，如何吸引租客的興趣前來承租、協助整修則是老舊空屋屋主和地方政府政策在下一階段的重要課題。

結語

在租屋物件屋齡逐漸增高，對於租客而言誘因不足的情況下，日本的官方及民間開始推DIY型租賃方式，藉由降低租金及放寬對於房屋改動的限制增加誘因，吸引房客主動修繕房子，達成雙贏。不論是位於市郊的單身公寓或是位於地方都市的空屋，依據現況而言，DIY型租賃仍然是租屋市場上條件較為不佳的房屋，為了活絡自身在市場上的流通性而調整的其中一個選項。若能夠使用清楚的權責規範降低糾紛，讓更多人對於DIY型租賃更加熟悉後降低疑慮，進而透過共益的角度取得房東與租客的共識，使居住環境能得到更普遍的改善，則是我們一直期盼的目標。