文：木下齊
本文摘自不二家出版《地方創生：小型城鎮、商店街、返鄉青年的創業10鐵則》

 

讓事業的「目標」與「客群」明確化 

以往在各地所推行的「地方振興」事業，往往只是喊出「創造更美好的鄉鎮」這種曖昧口號，並未嚴格地面對事業的收支情況，自然收不到成效。

如何創造出地方的收入、盡可能節省事業經費、關注收益、將收益連結到地方的再次投資，有思考到這個程度，才有可能藉由「地方振興」、「地區活化」 為地方經濟帶來變化、創造利潤，活動本身作為事業也才能成立，具備實效。為了明確地共享這項觀念，本書中將使用「鄉鎮公司」一詞，希望能與傳統上以第三部門等為中心籌畫的TMO機關¹所經常使用的「鄉鎮建設公司」有所區隔。

註1：TMO(Town Management Organization)：城鎮管理機關，多由工會、商會、非營利組織，或政府與民間共同出資的企業所組成。  

「鄉鎮公司」對一般人而言也許有點陌生，它並非活動或顧問公司，更不是義工團體。鄉鎮公司由鄉鎮的業者共同成立，事業項目是改善各個不動產或店鋪、進而提升區域價值，是擁有明確目的、收入來源與顧客的事業。

就「熊本城東管理公司」而言，目的在於改善位於熊本城東地區的上通、下通等商業區域的不動產經營，我們的顧客是業者。讓這一點很明確是至關緊要的。

與一般的生意相同，在考慮主要客群時，想要囊括「小孩到老人」的生意並不可行。當你無法定出自己的顧客群，等於不清楚自己在做什麼，做出來的商品或服務最終沒有人會需要。鄉鎮公司亦是如此。

鄉鎮公司的顧客主要是業者。我們必須為了他們，更進一步設定客戶類型，具體地提案。

鄉鎮公司的主要業務包括：盡可能降低顧客所持有的不動產的維持管理經費、對空置樓層進行改裝提升價值、藉由高毛利率的新店鋪進駐提升營業額、盡可能美化該不動產所在的道路環境並促進活用、提升地區整體的資產價值等。

既有不動產的再生事業，不僅是幫助業者控制新事業的投資規模，對承租者而言比起進駐新建物成本較低也是優點之一，如果開設的店家可以提供鄉鎮新的魅力商品或服務，也能讓當地的消費者享受生活樂趣。

換言之，對鄉鎮公司而言，若業者是第一層顧客的話，店家就是第二層顧客，而一般消費者則是第三層顧客。若連第三層顧客都能感受到好處，結果就意味了整體鄉鎮的繁榮。以「為了鄉鎮的每一個人」將所有的顧客混為一談， 這種曖昧的說法是不行的。

若是認真地要促進鄉鎮活化，鄉鎮公司首先要對第一層顧客也就是業者提供服務，讓該事業獲利是最大前提。而效果，自然會擴及到第二層、第三層顧客。

除了我們，尚有許多以地方建設為主要業務的公司，或是標榜「地區活化」 的企畫專案。然而，進展不順利的組織往往是因為「誰能獲利」這個部分不夠明確。我不像美國業者敢斷言「地方建設就是資產管理」，但為了讓鄉鎮發展良好，首先必須意識到要改善誰，以及如何改善。

若這個部分不明確，就無法提出具體方案，沒有人能得到好處。結果，就會演變成在「為了所有人好」這樣曖昧的目的下，事業完全在依靠稅金。

由業者來提高鄉鎮價值

我想介紹以「熊本城東管理」展開的以業者為對象的事業中，被我們視為模範的模式。

這是在國外被稱為「商業改良區 (Business Improvement Districts； BIDs) ²」的政策暨事業。在特定地區，由業者以類似繳納固定資產稅的形式共同出資，投資能改善地區的事業、提升資產價值。在地方再生領域中，已被美、英、德、澳洲與紐西蘭等世界各國採用。

BID不是由單一業者，而是由複數業者進行合作。要提升資產價值，光是改善自己的不動產畢竟有所極限。就算自己的房屋再怎麼華麗，如果隔壁是垃圾屋的話，我想應該沒有人想進駐吧。周邊環境治安不良，或路面髒汙，也會造成資產價值下滑。為了防止這樣的情況，地區整體應該由業者共同合作，經常性地改善周邊環境。放置不管的話，鄉鎮的魅力，換言之也就是不動產價值就無法提高。

註2：商業改良區：源自美國的地方都市管理制度。由政府劃定一個特定範圍，經劃定地區內的所有權人和零售商半數以上同意，可向政府申請成立該商業區的管理委員會。商業改良區內為自我管理，政府僅扮演監督的角色，而管理委員會可向地區內店家課徵管理費，使用於該地區的環境維護與改良。此種新的管理制度免去了政治過程的不確定性與耗時的行政作業，挽救了許多舊商業區，引起各國仿效。

而將這樣的概念與結構確實地規則化，可以說是嶄新的做法。舉例來說， 在美國紐約州有一項規定，只要設定區域當中占整體面積51 %以上的業者贊成一項事業的話，就算剩下的49 %反對，也須共同負擔五年期的金額。

這條法律已存在三十年以上，實際上內容並非由國家或州政府制訂。一開始在沒有制度的情況下，首先是由民間開啟事業，做出成果，之後才向政府提案，制訂了這套社會制度。

這的確是非常合理的想法，當部分土地的資產價值下降，政府對該區域實施特別待遇進行重建是極為困難的。「為什麼要專門拯救這個地區呢？」其他地區居民會發出這樣的不滿，更別說若是這樣的活動會造成地方政府財政緊繃了。

這套BID架構正是在一九七○年代，也就是美國經濟最蕭條、州政府財政最困難的時期裡，民間的智慧所產生的制度。這項事實顯示出一件事─到了最後的最後，能拯救地區或鄉鎮的，只有業者。就算是政府也無法強制民間的資產必須活用，而絕大部分的土地面積是由民間持有。所以若民間放棄，任由政府去管理，事情就沒救了。

我認為無論是都市中心、觀光地、農地，還是山林都是一樣的。如果在那些土地上擁有資產的人不願意擔當風險的話，又能期待旁人做出什麼成果呢？

 

「當事者意識」是一切的關鍵 

另一方面，在以業者為中心來推進地方振興尚未成為主流、應挺身而出的人沒有站出來之前，有些人在鄉鎮投資上沒有出到任何一毛錢，卻只要稍有不滿就會跑到鄉鎮公所去拜託「想想辦法吧！」、「坐享其成」的意識充斥。

此外，這些人仍對「不動產價值是由景氣來決定」、「鄉鎮價值由政府創造」 深信不疑。這可以說是由於戰後政府主導的機制運轉良好，導致個人挺身而出的意識降低。

因應這樣的希望，官方投入稅金進行大規模的再開發，但現在卻演變成開發完成後店家數量不足，結果造成更嚴重的衰退。提供土地的業者可以賣掉土地後轉身離開，而這代表了他們決定「捨棄這個鄉鎮」。

所謂的「鐵捲門街」上還有其他商店，其實大部分情況並不是特別嚴重。這樣的商店街常被媒體報導形容為「地方經濟衰退的象徵」，但不一定要單由這樣的角度來看。

能任由位於大馬路上的物件空置，是業者還沒走到捉襟見肘的證據。如果真是經營狀況到了窘迫不堪的地步，土地或物件應該會被銀行全數抵押。正因他們還有餘力，才能對破舊的房子放置不管。然而，就算業者本身的生活無虞，但破舊的房子放置不理，好幾間集合起來的話，就會降低地區的價值。我們將這些人毫無自覺的態度揶揄為「對鄉鎮的公然猥褻」。

其背景是業者的公共意識稀薄，他們認為自己的資產屬於個人，並非是與周遭地區連結。所以，自己的資產能隨自己想法處置。若地主並非住在當地的話，對鄉鎮就更沒有興趣或感情了。

我一再地重複，要是業者不先拿出決心的話，地方就無路可走。外部的人無法擅自對房地產動手，且無論如何提案，決定權還是掌握在業者手上。無論政府投入再大筆的稅金進行開發，1%的地上蓋了華美的建築物，若剩下99 % 被放任不管的話，鄉鎮也不會有所改善。鄉鎮的主權，掌握在業者手上。

如果全國各地掌握當地主權的人，沒有當事者意識的話，再怎麼優秀的手法也無法發揮效用。這群人是否擁有這樣的想法，可以左右今後國家「地方振興」的方向。

 

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《地方創生：小型城鎮、商店街、返鄉青年的創業10鐵則》
作者： 木下齊
譯者：張佩瑩
出版社：不二家出版
日期：2017/04