文：punkelephant

這個月的專題從文化資產的財產保障權論述為始，而後分別從現有法規政策與相關判例分析著手，討論治理架構的缺失，及司法體系實務上對文化資產保存法的詮釋。然在現有的法規與政策制度下，老屋再生之路上的絆腳石，遠遠不止於文化資產法。面對「被指定之後才是難關的開始」，本文我們訪問雄本老屋協理暨共同創辦人蕭定雄，分享雄本老屋團隊在實務上工作的經驗與省思。

老屋再生的萬事屋

雄本老屋成立於2021年，由一群志同道合的朋友們共同組成，團隊成員們在鹿港「長源醫院」的保存案相遇，橫跨不同空間專業領域，包含都市規劃、政策研究、空間設計、土木營造、商業營運規劃等，共同的目標是對老屋得以妥善被保存與再利用提出整體的解方。蕭定雄有經濟系的背景，研究所唸台大城鄉所。笑稱現在做的事像是實習課專業化。雄本老屋這個團隊的定位，有如老屋再生的萬事屋：解決老屋通往再生路上的各種疑難雜症，依業主需求，提供一條龍式或不同階段需要的協助：法規、技術、營運、人才培訓等。目標是追尋老屋可以存活的不同意義：讓老屋不管有沒有文資身份，能在博物館與文青店之外被多元使用。

誰不喜歡保存得宜、古色古香的老房子？可是要把一棟老房子留下來，妥當修繕並再利用，在台灣可不是一件簡單的事。一個素樸的、想把老家留下來心願，要實現的關卡重重，蕭定雄説，從盤點現況、對接現有政策、釐清合法程序、修復與再利用的設計評估、泥作木作瓦作等土木營造、申（補）請建照使用執照、貸款融資、後續使用財務評估等等，一個老屋要留下，屋主至少得對接18個不同專業人才。對於沒有專業知識的產權所有人，要憑一己之力摸透簡直天方夜譚。非文化資產指定的老屋，就已如此，若「有幸」被指定為文化資產，更加複雜的官僚程序與難以摸透的林林總總文史審查，連專業團隊都難以招架，只能在實務經驗撞牆中做中學。舉例來說，雄本老屋團隊在台北市執行文化資產輔導平台案，站在所有權人與公務機關打交道的搖滾區，試圖為文化資產所有權人提供「新手媽媽包」的輔導。過去所有權人面臨產權被指定為文化資產，不知如何應對時，第一個念頭可能是趕快拆掉。而透過輔導團隊介入，整合意見並提供專業資訊，協助產權所有人理解完成哪些指定程序計畫後，可以得到政府的資金補助。

再生之路的九彎十八拐

要成功推動老屋保存與活化再利用，除了要有一顆金子的心，遇到對的人，還得備有足夠的銀彈。細數老屋保存路上的種種關卡，法規、財務與治理架構的制度性缺失，是再生活化之路上三大阻礙。除了本專題其他文章已討論的文化資產法外，蕭定雄提到，在實際案場上，私有文資與老屋要啟動保存再利用的第一步，是找齊產權所有權人們，完成土地與建物的產權登記手續。目前很多文資的問題是建物與土地的所有權無法清晰確認，因為繼承系統表一路分下去，繼承產權的所有權人們眾多，光要找齊一間房子的共有人們的事務性的基本功課，已經是一大挑戰。無法完成登記的老屋們，在所有權模糊的狀況下，第一關就卡死，無法啟動後續的程序。所有權人找齊了，才有得討論，共同決定要怎麼處置祖先留下來的財產。現實情況是，在各種「差一點點」而無法完成登記的狀況下，遙望著看得到吃不到的容積獎勵與處置財產之後可以分到財富，共有產權人們之間的張力與衝突，讓再生與保存像是遙不可及的夢想。針對此困境，蕭定雄提出產權登記若達到百分之百在實務上確有窒礙難行之處，法規上可否研議有條件放寬的空間。

若老屋非文化資產，如何取得修繕資金是一大問題。年久失修的房屋，要拿到銀行的融資貸款並不容易，市場邏輯下，房子越老價值越低，文化或歷史價值都無法被當成衡量放款的條件。沒有錢就不能修房子，一棟無法被使用與居住的房子，與其卡在那邊放爛，砍掉重練，或賣給開發商加入開發，在市場邏輯裡是理性不過的選擇。若是文化資產適用容積獎勵，也是困難重重。依文資法41條第4項規定，申請容積移轉應由土地所有權人提出申請，另古蹟及歷史建物容積移轉辦法第12條第1項也規定容積移轉應由送出基地及接受基地所有權人共同提出申請。然這二個條文作為特別法，都只規定由古蹟土地或送出基地所有權人提出申請，但對於土地所有權人有多數人時，是否需由全體所有權人同意，這二個法律都沒有明確規定。

要完成容移辦理手續，首先古蹟或歷史建物所有人要先找到買家，訂立容積移轉買賣契約，此時若經全體共有人同意出售，則申請客積移轉時，出賣人為送出基地所有人，既經全體共有人同意，申請通過即可辦理。若有部分共有人不同意出售，回歸民法，民法819條規定共有物之處分、設定負擔應經全體共有人同意，故原則上應經全體共有人同意。而民法第820條是規定管理行為，例出租，使用借貸等不是規定處分行為，容積移轉是使物權（土地容積）發生變化，應該屬於處分行為，沒有適用民法820條規定餘地，例外可適用土地法34條之1規定，因土地法是特別法，依特別法優先於普通法通用原則。若依土地法34條之1規定由過半數及過半數持分同意出售，但不同意出售的共有人有優先購買權。除非不同意出售的共有人行使優先𠄘購權，否則容積買賣契約成立。若是他共有人主張優先承購權而取得容積，再以送出基地容積所有人申請容積移轉，理論上也不會有問題。法律見解雖是如此，然案場操作上，個案之間的差異加上不同主管機關從保守的認定，都增加實際執行上的困難。

法規之外，財務可行性是另一個大挑戰。專題前文以敘明，現行制度對私有文資的保存獎勵誘因並不高，從委託專業進行文史調查、辦理容積轉移、實際修繕等等每一步都需要資金，即便有補助，也是要先從自己口袋掏錢，通過公部門審核後得以撥款。文化資產「未來」完成容積移轉買賣後的獲利空間，既不是債權也非物權，無法設定抵押，甚至老房子一但被指定為文化資產，可融資空間瞬間折半，一棟房子原本可以抵押貸款100萬，指定後銀行只願意放50萬。蕭定雄認為，政府要鼓勵老屋再生保存，能做的事除了提供補助外，協調公股銀行成立老屋保存相關的融資專案，可以鼓勵更多有心但財源不足的屋主，有後盾踏上保存之路。

此外，文化資產的修復再利用從指定到完成符合修復工程補助條件的「隱形成本」也極高。雄本老屋的起家厝案鹿港「長源醫院」，在補助比率80％情況下，團隊與屋主做了交換營運的概念，以操作修復換取租金，團隊設定25年財務年限規劃進行營運，將其發展為可行財務模式。蕭定雄說，長源醫院的圖面審查流程跑了兩年，加上修復總共八年，若非公司以其他案子盈餘貼補，這樣的花費並非一般私人產權所有人可負擔。一棟不起眼的老屋，在啟動修復工程前，光委託專業團隊完成調查研究、修復再利用、規劃設計、因應計畫、行政流程審查等，就要先花300-500萬。有些私有文資產權所有人原本對修復再利用有初步興趣，知道要花這麼多錢，反而卻步。因此他認為，這些花費應該也應該透過法規的精進，提供可以補助的管道。這牽涉到現有法規對公部門補助的詮釋：在「得」補助與「應」補助間，地方政府編定的預算多以補助公有文資優先，私有文資難以排上隊伍，更不用說各種產權搞不定的文資，不意外成為各方都不想碰也碰不得的燙手山芋，徒有指定的象徵身份，落寞的在時間洪流裡凋零。在法規與財務現實都拮据的情況下，暗夜一把火重新開始，或花費數十萬行政訴訟費用換取動用產權的自由，並不是不能理解的理性選擇。

老屋再生是一種文青病，還是治理限制再生的想像

雄本老屋團隊成立時，成員們共享的理念是，與其建造新的空間，希望把專業實踐建立在賦予已存在的空間新的生命。因此老房子可以如何突破現有對文化資產的想像，是團隊自我賦予的重要使命。

現今老房子若被指定文化資產，主管機關理當是中央與地方的文化局處。在文化業務的範疇下，文化資產活化再利用的方向也自然是以文化相關為首選。然而被指定的建築們，在其過往的生命中，角色往往不與文化直接相關。即便近年活化再利用的選項在文物館之外多了咖啡店、旅宿、文創事業等選項，獲利依然有限，對文資修復再利用的財務自償可行性緣木求魚。對雄本團隊而言，老屋新生的目標首要讓房子回歸到城鄉空間脈動的韻律，不是杵在一角墓碑般的存在。因此團隊也努力拓寬對營運的可能性與想像：為什麼瑜伽教室、日照中心、會計師事務所不能在老屋裡？

這樣的想像在台灣看似跳痛，但若將目光轉往老屋數量眾多的歐洲城市，老房子多不勝數，容得下百工百業發生，並不是特別的事。以彰化的高賓閣為例，從豪華酒家到鐵路醫院的歷史，修復再利用後轉作日照中心，在高齡化日趨的地方，也非不合理。雄本團隊一路取得營運計畫變更准許、消防法規等通過，最後在以主關機關衛生局以不符長照法的緣由，不發開業認定，功虧一簣。這題的討論，除了在文化資產活化以後多大程度需要以博物館之姿被公眾觀賞，另一題是在治理上，文資修復後被許可的再利用形式，如何得以和其他相關法律搭配的位階有所協調。文化資產活化後的利用形式若非做文化使用，要與相對應主管機關有所對接？這題要能突破，文資修復之後的再利用，才有可能在文化相關事業之外有所發展的可能，讓老房子能被更寬廣的納入新的城鄉空間脈動，接觸更多不同的使用者。

最後蕭定雄也回應OURs提出拓寬文化資產修復財源的想法，以左營眷村為例，在文化景觀範圍內，某些區塊設定事業更新，但條件是要把指定具有文資價值的部分修復並營運十年。區區數億的資金預算對地方政府預算是沈重的負擔，對案子動輒數百億的開發商來說，卻是相當具財務可行性的投資。其他的思考像是提議國稅局從遺產稅提撥固定比例專案補助修復文資、公益彩卷設定回饋或將開發案規定的公共藝術基金1%應用到准許修復鄰近文化資產，都是值得社會共同討論思考的方向。