文：王宥丞

前言：蓋社宅真的不划算嗎？

2026年賴政府調整社會住宅政策，原訂13萬戶新建目標下修至4萬戶，其餘缺口改以「包租代管」與「租金補貼」補足，理由包括土地取得困難、興建期長與成本高昂，再次引發社宅政策是否「划算」的討論。然而，政府衡量社宅財政效益時，往往偏重帳面貨幣成本，較少納入更關鍵的「非貨幣效益」；若僅以興建赤字判斷，社宅自然容易被視為「不划算」的公共投資。近年社會投資報酬率（Social Return on Investment, SROI）逐漸應用於公共服務成效評估，其核心是將外部性轉化為可衡量產出，例如降低流離失所衍生的急難救助支出、提升勞動效率與城市競爭力，並綜合利害關係人在經濟、社會、環境及情緒感知上的長期效益，再賦予貨幣價值評估（何勝泉，2024），使傳統財務計算忽略的隱藏效益得以被看見。雖然臺灣公部門應用SROI的領域已相當多元，但在社會住宅議題上仍較少見。目前 SROI 在臺灣公部門已有多元應用，但在社會住宅領域仍相對少見。相較於質性描述，量化 SROI 可透過社會效益貨幣化，呈現社宅長期累積的政策價值。因此本文聚焦於社宅體系發展較成熟的韓國，以全州「青春 101」女性安心社宅為例，說明 SROI 如何辨識、衡量並貨幣化社宅所創造的社會效益，進一步思考社宅長期價值應如何被看見。

什麼是社會效益及社會投資報酬率（SROI）?

社會效益（Social Value）並非單純的個人利益，而是特定群體或共同體所重視、具有公共性的價值（Yang, 2017，引自 Kim & Choi, 2019）。由於此類價值多具有非市場性與無形性，傳統以貨幣及數據為主的經濟評估往往難以完整呈現，因此逐漸發展出不同的社會效益衡量方法（江宥寬，2016）。其中，社會投資報酬率（SROI）是一種整合社會、環境與經濟成本及收益的核算工具，其重點在於衡量「價值」而非單純的「金錢」。SROI 透過利害關係人參與，辨識方案所產生的改變與成果，再以適當的財務代理值將原本難以量化的社會效益轉換為貨幣價值，使其能與投入成本進行比較（Jeremy Nicholls等人，2011；何勝泉，2024）。例如SROI為1：3，表示每投入1元資源，約可創造3元的社會價值。SROI不僅將所有社會效益換算成數值，其核心價值在於透過利害關係人參與，理解「產生了什麼改變」、「誰因此受益」，並將不同面向的社會價值納入公共事業的討論。因此，SROI不只是衡量投資報酬的工具，也是一種促進對話、學習與公共治理的方式（江宥寬，2016）。

SROI如何用來評估社宅的社會效益?

SROI則提供了一套衡量工具，能將隱而未見的社會效益納入評估，因此承接前述對SROI的介紹，後續將透過韓國全州「青春101」女性安心社宅的案例進行應用探討，了解SROI如何評估社宅的社會效益。

「青春101」女性安心社宅為全州市政府與韓國住宅福利社會合作社（Korean Housing Welfare Social Cooperative）共同推動之計畫，全州市透過購置套房建築（One-room Building），搭配韓國住宅福利社會合作社負責整修資金籌措、施工、供給、營運及管理等工作來營運專為女性青年提供的社宅，其特色除了租賃金額約為該市市場行情的67%之外，住宅設計還導入犯罪預防環境設計，減少犯罪風險並提升居住安心感（Jin Lee等人，2023）。

依據英國社會投資回報網絡（The SROI Network）發布之《社會投資回報評估指南》(2011) 將SROI分為六階段分析步驟（圖二），並結合案例探討，說明以下各階段的詳細內容。

1. 第一階段：範圍設定與利害關係人確認

第一階段先界定評估範圍、期間及利害關係人。「青春101」主要將入住居民、社宅營運機構及地方政府列為評估對象，並依據營運期間進行後續社會價值估算。透過確認誰受到影響，作為後續辨識成果與衡量價值的基礎（Jin Lee 等人，2023）。

2. 第二階段：描繪成果

第二階段建立不同利害關係人的影響力地圖，從投入資源、計畫活動到產出（output）及成果（outcome），釐清社宅如何造成改變。例如投入包括押金、月租、管理費、時間及公共財政資源，而成果則進一步從利害關係人的實際改變加以辨識。

3. 第三階段：成果驗證與價值賦予

第三階段承接第二階段辨識出的各項「成果」，透過訪談建立成果指標與影響持續期間，並推估各成果指標對應的財務代理值，進行貨幣化估算。以「穩定居住」為例，其成果指標為「搬遷次數減少」，並以平均兩年搬家一次作為計算期間，財務代理值則採「該地區套房搬遷成本」，再乘以社宅居民人數，估算其成果價值。

本階段較具挑戰的是住戶與營運機構「無形價值的貨幣化」。Jin Lee等人（2023）建議採條件評價法（Contingent Valuation Method, CVM），透過問卷調查受訪者為取得特定價值所願意支付的金額（Willingness to Pay, WTP），將無形效益轉換為貨幣價值。例如「穩定居住」可透過減少搬遷次數及搬遷成本估算；「安全感提升」則可參考安全及防犯罪設備的設置成本；地方政府因社宅產生的政策形象，也可透過媒體曝光及最低媒體宣傳費用估算。此階段SROI的貨幣化並非把社會效益本身視為「價格」，而是透過可比較的財務代理值，使原本難以衡量的成果能進入同一價值框架。

4. 第四階段：確認影響力

SROI第四階段「確認影響力」主要檢視成果是否完全由計畫本身造成，以避免高估社會價值。分析時須考量無謂因子（Deadweight）、移轉因子（Displacement）、歸因因子（Attribution）及衰減因子（Drop-off）¹（Jeremy Nicholls等人，2011）。「青春101」案例主要納入無謂因子，即扣除即使沒有社宅仍可能發生的成果，例如住戶「因住房問題而減輕心理負擔」，即使未入住社會住宅，透過其他方式解決居住問題仍可能降低心理壓力，問卷顯示入住後相關壓力平均降低70%，其餘30%視為無謂因子予以扣除，最終估算現值為33,390,000韓元。

扣除可能高估的影響後，加總各利害關係人的貨幣化成果，即得到「青春101」營運兩年間所創造的社會價值，作為評估型SROI分析結果（表三）。進一步以每五年為一個契約週期，推估最長居住二十年的總體價值²，預測型SROI的估算結果如下表四所示，透過預測型的估算結果可以看出社宅創造的社會效益相較於初期投入，在20年後產生了約7倍的效益，凸顯社宅具有長期社會投資價值。

5. 第五階段：SROI計算

將前階段估算的經濟與社會價值加總為「最終價值」，再與「投入總價值」比較，即可得出SROI之比率，對此將分別計算SROI「評估型」與「預測型」比率，計算參考公式如下（English Rural Housing Association，2013）。

SROI＝(∑經濟價值 + ∑社會價值) / ∑投入總價值

2年間「評估型」成果為1：0.66，亦即每投入1元，會產生0.66元價值，顯示社宅投入初期所創造的社會效益尚未達到其投入資源的貨幣價值。但在「預測型」的結果顯示，5年後之比率為1：1.35，10年後為1：2.5，15年後為1：3.65，20年後將達到 1：4.81。由此可見自第5年開始，SROI的值開始大於1，並且在20年後的期間社會效益持續穩定增加，最終在20年後可達每投入1元，產生4.81元的價值（表五）。由此可見社宅的社會效益價值在於提供弱勢群體可負擔、穩定的住宅，並改善其生活品質，也促進地方經濟活化，雖然這些效益無法在短暫的幾年內顯現，但將時間拉長會發現社宅產出的效益價值，遠遠超過當時投入的成本。

6. 第六階段：報告、應用與SROI常態化

在此階段強調將SROI分析結果有效回饋給利益相關者，透過報告呈現社會價值創造過程、分析假設與社會投資報酬率，以提升透明度與問責性。SROI的貨幣化結果並非單純由公式客觀產生，而會受到成果範圍、財務代理值、影響期間及各項調整因素影響，因此有必透過獨立第三方的驗證機制進行外部確信與資訊揭露，作為利害關係人相互討論、策略改善與資源分配的社會溝通依據。社宅管理組織應運用分析結果改善策略規劃、服務設計與資源配置，並建立持續蒐集資料、定期評估及內部培訓機制，使SROI 成為組織管理與決策的常態化工具。

SROI揭示了社宅哪些隱性價值？

從SROI評估韓國「青春101」女性安心住宅的案例可發現，社宅長期創造的社會效益高於投入價值，且影響涵蓋不同利害關係人（參考表三）。對入住居民而言，以「產生儲蓄」的價值最高，其次為「減輕居住費負擔」及「增加自我成長與休閒活動支出」。這顯示社宅可降低住房支出，使青年將資源投入生活發展，並透過儲蓄為下一階段的居住條件做準備，發揮「住宅階梯」（Housing Ladder）³的功能。對營運機構而言，除營運收益外，亦可透過員工薪資帶動地方經濟循環，並藉由營運經驗與組織聲譽累積，使員工獲得「成就感」、「歸屬感」與「自尊感」。地方政府則主要獲得「提升市政住宅福利政策地位」及「透過整修型社會住宅供給節省公共財政資源」兩項成果，其中以節省公共財政資源的價值最高，顯示整修型社宅相較新建模式具有較高成本效益，同時也強化地方政府推動住宅福利政策的示範角色。值得進一步注意的是，本案例的SROI分析主要聚焦於入住居民、營運機構與地方政府三類利害關係人所產生的直接社會價值；若將分析尺度擴大，社會住宅亦可被視為一種具有公共性的「社會性基礎設施」（Social Infrastructure），其影響並不侷限於住宅內部，而可能透過人口穩定、社區互動、地方消費與公共服務等方式向周邊社區外溢，形成更廣泛的社會效益。換言之，目前量化結果所呈現的，可能只是社宅整體社會價值的一部分，尚未完全涵蓋其對社區與城市層級產生的間接效益。不過，Jin Lee等人（2023）指出，該案例推估20年後貨幣價值仍有侷限，未能充分納入未來物價變動、建物折舊及社會環境變化等因素。儘管如此，其量化結果仍具政策意義，可作為擴大社宅事業或其他地方政府推動社會住宅政策時的重要實證依據，呈現社宅政策的長期效果與社會價值。

超越財務平衡思維，以SROI重新理解社宅的公共價值

回頭檢視臺灣當前社宅政策，政府對政策轉向的說明包括都會區土地稀缺、興建與資金回收期程過長，以及未來人口減少與國家財政負荷等因素（劉十賢、楊湛華，2026；李文馨，2026）。然而，在房市仍存在大量空屋的情況下，若政策判斷仍主要停留在土地、成本與財務負擔等表面因素，恐忽略社宅作為公共投資所具有的長期社會價值。韓國案例顯示，若僅以興建成本與短期財務平衡衡量，社宅幾乎必然成為「不划算」的政策選項；但社宅本質上屬於社會福利的一環，本即具有初期投入高、純財務上難以完全自償的特性，因此更應以「非自償」為前提理解其政策定位（彭揚凱，2020），並將具有外部性與公共性的社會效益納入評估。

當今臺灣官僚體系在政策評估大多仰賴「量化資訊」進行檢核，在此脈絡下，SROI提供了重新檢視公共投資價值的視角，透過社會效益貨幣化，使原本難以被財務報表呈現的長期公共利益得以進入政策評估，也能協助社宅管理機構辨識效益較低的項目，作為後續改善依據。更重要的是，SROI並非僅用來證明政策「投入多少、產出多少」，其核心建立在利害關係人參與及對話關係（dialogue-based relationship）之上，透過住戶、營運機構、政府等多元觀點，辨識社宅實際帶來哪些改變、哪些成果值得衡量，以及如何理解其公共價值。因此，SROI不只是政府內部績效衡量或政策溝通工具，更可作為政府與社會大眾共同理解「社宅創造何種價值、由誰受益、是否值得持續投入」的社會溝通管道，是一種促進對話、學習與治理的工具（江宥寬，2016）。

目前SROI在臺灣社宅領域的應用仍相當有限，就筆者爬梳所及，公部門僅有台中市及新北市⁴進行社宅事業SROI評估的案例。以《台中市共好社會住宅永續報告書》為例，與全州「青春101」進行比較，可發現兩者呈現不同的分析取向：全州案例以單一社宅為分析單位，採取因果鏈較明確的「方案評估型SROI」，除了評估入住前 2 年的成效外，更進一步預測未來20年的長期社會價值變化，著重衡量可負擔住宅對住戶、營運機構與地方政府所創造的長期價值；台中案例則跨越多處基地與多元利害關係人，可視為「政策生態系型SROI」，將社宅視為城市治理與公共服務平台，除住房效益外，更納入鄰里共融、社會服務、公私協力與組織能力等價值。前者的成果與財務代理值較易追溯，後者則較能呈現臺灣社宅複合式社福設施、青創計畫等非住宅干預（non-housing interventions）所產生的社會效益（黃麗玲，2020），但也增加歸因、分析邊界與重複計價的難度。因此，社宅具有高度在地性與制度差異，且SROI的分析範圍亦會隨評估目的而有所不同，例如聚焦單一社宅個案，或通盤檢視整體政策生態系，皆會影響利害關係人、成果指標與價值估算方式的設定，故難以建立一套普遍適用的單一模型；未來仍有賴公部門、實務組織與學術機構累積不同類型的個案研究，以逐步建構臺灣社宅社會效益的評估知識體系。

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注釋

1. 移轉因子係指計畫是否排擠既有活動或效益；歸因因子用以衡量其他個人或組織對成果的貢獻程度；衰減因子則評估成果是否隨時間逐漸降低。（Jeremy Nicholls等人，2011）
2. 各項成果當中像是「安全感提升」以及「相較新建住宅之整修型社會住宅供給成本差異」屬於初期投入所產生的一次性成果，故進行估算時僅將其第一年的成果價值納入，未進一步考量其隨時間變化所產生的額外價值。（Jin Lee等人，2023）
3. 住宅階梯（Housing Ladder）的概念為個人或家庭因資產累積、收入增加等社會經濟條件改變，從較低階的住宅型態逐漸向上移動至較高層次。
4. 《台中市共好社會住宅永續報告書》為台中市政府住發處委外進行整體社宅事業SROI評估的案例，詳細內容可參考樹冠Canopi ESG永續報告書專區檢閱https://canopi.tw/esgcase/；新北市案例可參考新北市住都中心2026年8月發布之《2025永續報告書》https://www.nthurc.org.tw/news/535

參考書目

English Rural Housing Association. (2013). Social Return on Investment in the housing sector: A report by English Rural Housing Association looking at social and economic value of its investment in rural communities. English Rural, 1-14.

Jeremy Nicholls, Eilis Lawlor, Eva Neitzert, Tim Goodspeed. (2011). A Guide to Social Return on Investment. London: The SROI Network. 

Jin Lee, Jun Kim, Byung-sook Choi. (2023). Social value measurement of the social housing supply case ‘Cheongchun 101’ based on the Social Return on Investment (SROI) analysis. Journal of the Korean Housing Association, 34(2), 1-14.

Yang, D. S. (2017). Discussion: defining social value concepts and how the public sector works. Proceedings of Social Value Symposium of Koreans Sociological Association, 199-201.

江宥寬（2016）《導入社會投資報酬率評估社會住宅效益之個案初步研究》。桃園：國立中央大學營建管理研究所碩士論文。

何勝泉（2024）〈淺談社會投資報酬率（SROI）用於政府施政及社會影響力評估〉。2026/06/05取自https://moda.gov.tw/press/multimedia/blog/12618

李文馨（2026）〈蛋黃區土地稀缺》社宅政策重新調校 衝刺包租代管〉。2026/06/07取自https://stock.ltn.com.tw/article/9b5zqh5sahpl

彭揚凱（2020）〈【社會住宅運動10周年】專文＃02 彭揚凱、廖庭輝／社會住宅給誰住？破除自償迷思，追求可負擔租金〉。2026/06/05取自https://ours.org.tw/2020/09/06/socialhousing10-02/

黃麗玲（2020）。〈社會住宅政策的社會效益與政策創新〉。《政府審計季刊》，40(3)：10-20。

劉十賢、楊湛華（2026）〈社宅政策為何跳票？空屋多、用地少是藉口，建商揭露關鍵原因〉。2026/06/07取自https://www.cw.com.tw/article/5139361

樹冠CANOPI（2024）〈台中市共好社會住宅永續報告書〉2026/06/05取自https://canopi.tw/esgcase/

박유진（2020）〈”사회주택, 살아보니 좋네요! 많아져야겠어요”〉。2026/06/05取自https://www.eroun.net/news/articleView.html?idxno=20974