文：張銘洋

中間型住宅的崛起反映了當代居住問題的複雜與多元，僅靠傳統的『租』與『買』已不足以滿足需求。台灣的『使用權社宅』討論正呼應了中間型住宅『介於買與租之間』的思維，透過長期使用權結合權利金或分期付款機制，有望在經濟門檻與居住穩定度之間取得平衡。從荷蘭到韓國，中間型住宅如何回應高房價時代的居住正義？「租也不是，買也買不起」的時代，我們需要第三條路。本篇介紹中間型住宅的國際經驗與台灣實驗起點。原文標題：中間型住宅在台灣？台灣使用權社宅制度初探

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聯合國在1948年的《世界人權宣言》以及1966年的《經濟、社會、文化權利國際公約》中，提出了「適足居住權」（adequate housing right）的概念，強調政府必須確保以下面向的滿足：居住安全免於被驅逐、可負擔的房價、完善的住宅服務與基礎設施，以及足夠的可及性（accessibility），並將住宅視為文化身份與表現的重要部分（黃麗玲，2016）。近年來，面對高漲的房價以及居住資源不均等問題，傳統的「租賃」與「完全所有權」已無法全面回應不同收入與生活階段人群的多元居住需求。在此背景之下，所謂的「中間型住宅」（Intermediate Tenure）日益受到重視，並成為許多國家與城市在居住政策上的重要創新。

一、中間型住宅的定義與意義

中間型住宅是指透過更彈性的權利結構與成本分擔機制，使弱勢族群與中產階級能夠以較低門檻取得既可負擔又具穩定性的居住選擇。在完全擁有住宅的市場體制下，許多家庭無法負擔高昂房價或需面臨貸款風險；在單純租賃市場中，住戶又往往受制於短期或難以控制的合約期限與房東決定。因此，中間型住宅的核心意義，在於提供介於「擁有」與「租賃」兩端之間的居住模式，讓更多人有機會享有居住權的核心──安全、可負擔、適當生活水準，以及融入社會。

在政策層面，政府之所以重視中間型住宅，主要出於兩大考量。其一，面對公共財政緊縮，政府若要大規模興建傳統型社會住宅，將付出龐大經費與管理成本；相對而言，中間型住宅透過繳納大額租金或部分產權形式，使民間與政府間形成合理的成本分擔機制，便可有效減輕財政壓力。其二，中間型住宅能縮小社宅與市場購屋之間的落差，讓中低收入族群或中產階級不僅能找尋更多元的房屋選擇，也可在部份擁有或長期租賃的情況下，降低因租約到期或房東不合理要求而被迫搬遷的風險。更值得注意的是，因中間型住宅通常採取一定的價格管制或產權限制，故能有效抑制投機炒作行為，達到穩定市場的作用（Elsinga，2012）。

透過「不完全擁有、也不完全租賃」的中間型住宅模式，住戶可逐步累積資源，在社區中成長，進而落實自我賦能的理想。對政府而言，則能促進住房市場的多元化發展，兼顧社會穩定與財政永續（彭揚凱，2024）。簡而言之，中間型住宅的意義除了提供兼具安全與可負擔的居住選擇，以及減輕社宅對政府的財政負擔，更確保弱勢族群與中產階級在高房價環境下不致被市場排擠，在可負擔的基礎上，獲得安穩的居住條件。

二、中間型住宅的多元運作模式

中間型住宅藉由調整財務機制與權利結構，讓中低收入者或弱勢族群得以降低購屋或租屋的門檻，並獲得較長期的居住保障。例如，芬蘭的佔有權住房模式僅要求住戶先支付房屋成本的15%，其後則以管理費的形式維持住宅的運作，不僅降低初期購買住宅所需的資金，也提升住戶對社區的歸屬感與長期投入意願；韓國的全租模式則以大額押金替代每月租金，藉此減少定期負擔的壓力，在押金保障下提高長期居住的穩定性（Elsinga，2012）。

若要促進社會包容，中間型住宅往往透過補助或限制投資炒作的方式，鼓勵青年、關鍵工作者或經濟弱勢族群進入原本房價高居不下的地區。西班牙的「社會擁有住房」（Social Homeownership）為例，其政策鼓勵在城市核心區域保留長期社會住宅供給，使得勞工、弱勢居民與一般市場買家得以共同生活，避免核心區域成為高收入族群的壟斷地帶。包容性規劃除了有助於降低住宅歧視與空間分化，也使得社區能擁有更多多元文化與社會資本。此外，中間型住宅的財務分擔機制能夠減輕政府興建大量社會住宅的財政壓力，如瑞典與美國的合作住宅（Cooperatives），透過住戶的集體貸款與維護責任分擔，政府只需提供利息補貼或貸款擔保，就能兼顧居住保障與成本效益（Elsinga，2012）。

各國亦依自身社會與經濟結構發展出多元的中間型住宅模式，大致可分為三類。第一類是「租戶作為投資者」，如芬蘭的佔有權住房則透過要求住戶投入部分建設成本，讓政府能把資源集中於地段取得與基礎設施的興建，並在制度設計上保障租戶的實際居住權利。第二類是「合作擁有權」，如瑞典與美國的合作住宅，住戶以「股權持有者」的身分加入合作組織，共同購買土地與住宅所有權，並藉由集體貸款分擔興建與維護成本。住戶在支付合作社股份之後，即可獲得在該住宅單位的長期居住權，同時在日常管理上享有民主參與與決策的空間。此種模式一方面提升住宅的可負擔性，另一方面也強化了住戶的社區參與感，培養出對社區公共事務的關心與投入。第三類是「受限擁有權」，如英國的「共享擁有」（Shared Ownership）與荷蘭的「Koopgarant」即為兩種典型案例。該種制度通常設計給中低收入或首購族群，由政府或非營利組織協助購買部分住宅權益，讓住戶以分期方式逐漸買下更多比例，最終得以完全擁有房屋。然而，受限擁有權制度也面臨一些挑戰，例如初期仍需投入一定的自備款，加上後續要根據市價增加持有比例，往往使得經濟弱勢者仍感負擔沉重（Elsinga，2012）。如何在彈性與公平之間取得平衡，成為此類模式的重要課題。

三、台灣使用權社宅制度

近期內政部傳出規劃「使用權社宅」的消息，該政策主要是針對長期租屋者，特別是無力購屋或租屋不穩定的族群，所提出的一種全新住宅選項。其核心概念為政府提供土地，由合作的民間單位興建住宅，住戶則透過繳納「使用權利金」取得長期居住的權利，而非傳統的「擁有所有權」或一般社宅「短期租賃」方式。由於土地與房屋仍歸政府所有，能夠有效避免未來因自由交易產生的投機炒作，使住戶在相對優惠的環境下享有「長期居住保障」，也能減少政府在社宅興建上的龐大支出壓力，可謂「公私協力、成本分擔」的混合模式。

根據媒體報導，使用權社宅目前分為公辦與民辦兩種途徑。前者由擁有土地之公家單位捐贈、出售、出租國有土地予承辦業務單位興建使用權社宅。後者則是有民間單位由公開招標，或專案設定地上權取得土地興建住宅（林于蘅，2024）。同時，國家住都中心也著手規劃了「20年不漲租金」的使用權社宅方案，預計優先提供65歲以上長者及育有6歲以下子女的家庭入住，讓需求者能以較低的月付金或權利金，獲得長達20年的居住保障。舉例而言，若以市價1,500萬元、月租金2.5萬元的住宅為參考。住戶可以選擇一次繳納480萬，約當於房價31.4%的權利金，就可取得20年長期使用權；或僅先繳納30%權利金（約144萬）後，再採分期方式付款，繳納剩餘權利金（傅沁怡、林于蘅，2024）。

不過，內政部長劉世芳接受媒體採訪時坦言，「使用權社宅」對台灣民眾來說仍相當陌生，儘管使用權社宅有其優勢，但在實際推出前仍需謹慎評估，以確保制度設計及財務模型能符合國人需求，也必須考量政策落實後可能帶來的社會反饋與習慣衝擊（林于蘅，2024）。內政部目前研議使用權社宅會在北部都會區先行示範，並就使用年限（例如10年、20年）或入住資格（例如單身、家庭、年長者、年輕人）等細節進行試驗，待模式成熟、確認可行後才會擴大推動（傅沁怡、林于蘅，2024）。

整體而言，「使用權社宅」是在既有社會住宅短租與傳統購屋模式之外，提供給高齡者、年輕世代及中低收入家庭等長期租屋需求者的另類方案。透過多元模式取得土地、挹注資金，推動「使用權社宅」，一方面能舒緩政府大量興建社宅的財政負擔，另一方面也讓無力負擔高額房價的民眾不至於「居無定所」，或因市場氛圍衝動購屋，承受高房貸風險。

四、台灣使用權社宅算是一種中間型住宅嗎？

中間型住宅的核心目的，是為無力或不願承擔高額貸款的群體，提供比租屋更穩定、卻又不若買房昂貴負擔的擇衷方案，同時降低住戶在租約到期或房東臨時解約的憂慮。正因如此，「使用權社宅」以長期使用權和權利金或分期付款的模式出現時，實際上與「不完全擁有、不只是短租」的中間型住宅理念不謀而合。
首先，在居住安穩方面，目前社會住宅在制度上依身份認定，只有「3+3」年或「6+6」年兩種租期，居住期滿即須搬遷。相較之下，「使用權社宅」提供十年、二十年，甚至更長時間的居住權利，社宅住戶不但能免於市場租房中房東隨時漲租或解約的威脅，也不必再為租約到期而煩惱。由於建物與土地都掌握在政府或合作單位手中，減少民間市場交易帶來的不確定性。

其次，從可負擔性的角度來看，「使用權社宅」介於高額買房與短期租屋之間，提供了一條兼顧負擔考量與安定感的選擇。若以市場購屋為例，頭期款與長期房貸常使一般家庭倍感壓力，因而縮減生活開銷；若只選一般租屋，又常因押金、房東漲租或各種原因被迫搬家而造成居住壓力。當「使用權社宅」採取權利金與租金分期結合的彈性方式，住戶便能以較低的初始負擔取得長期居住保障。公私協力，成本分擔的共享機制，不僅減少政府大規模興建社宅的財政壓力，也讓一般民眾可以花更少的錢，享有更高的居住穩定度，落實「中間型住宅」所強調的兼顧「個人可負擔」與「公共財務永續」的精神。

再者，「使用權社宅」若能取得交通便利、資源充足的公有土地，並由合作民間單位投資托老托幼、長照或各類社福機構，便可使住戶與鄰近社區享受基礎設施帶來的便利。透過複合式規劃，「使用權社宅」既能透過長期合約帶給人的安穩，也可以提供社會支持體系的可能性，回應中間型住宅在「社會連結」層面所追求的整體效益。

然而，誠如內政部長劉世芳所言，「使用權社宅」在台灣仍發展早期，民眾對於土地與房屋所有權的執念相當深厚，顯示政策推動時必須顧及溝通機制，並留意社會可能出現的正面與負面意見。此外，關於權利金、年限、區位與建築品質的細節，都需要更審慎的規劃。同時，使用權社宅的推動，是否可能排擠原本社會住宅相關資源，同樣也是值得關注的議題。

五、結語

中間型住宅的崛起反映了當代居住問題的複雜與多元。在國際與臺灣的脈絡下，僅靠傳統的「租」與「買」已不足以滿足不同收入階層與多元家庭結構的需求。隨著住宅市場價格高漲與政府財政壓力日益嚴峻，使得政府與民間都必須思考更多創新的住宅制度。透過靈活的權利與責任設計，中間型住宅讓住戶在資金與制度上得以「半步進入」或「漸進擁有」房屋，又或者保障「終生租賃」。

使用權社宅的討論出現，代表政策上已洞悉到部分民眾希望在較長租期的基礎上，維持不必買房、卻能像自家一樣長久居住的可能性，正好呼應中間型住宅「介於買與租之間」的思維。藉由長期使用權結合權利金或分期付款機制，住戶得以在經濟門檻與居住穩定度之間取得平衡。若未來能進一步完善法規、拓展公私協力的模式、並得到社會認同，使大眾對「房屋所有權」不再以「擁有土地及建物」為唯一信仰，那麼使用權社宅或許便能在台灣扮演中間型住宅角色，成為大眾「住得起、住得穩」的理想選擇。

未來在推廣中間型住宅、使用權社宅的過程中，除了政府的法規與政策調整，也需要社會各界的積極投入。金融機構若能提供更友善的貸款條件、民間開發商若能擁有更多社會責任感，乃至非營利組織或社區團體若能參與規劃，都能在不同層面上為中間型住宅的發展注入能量。就臺灣而言，面對房價高漲、人口結構老化的未來，中間型住宅或許是一條兼顧可負擔性與居住品質的路徑可能性。

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參考文獻

Elsinga, M. (2012). Intermediate housing tenures. International Encyclopedia of
Housing and Home, 124–129. Elsevier.
林于蘅（2024年8月30日）。〈內政部首提 研議20年使用權社宅〉。工商時報。
檢自：https://www.ctee.com.tw/news/20240830700078-439901。
陳宴瑋、莊俊浩（2023年8月14日）。〈挑戰有土斯有財 使用權住宅划算嗎？〉。
台視新聞。檢自：
https://www.youtube.com/watch?v=tVbNqZ6v9dk&t=179s。
傅沁怡、林于蘅（2024年8月27日）。〈不怕老了租不到、房東趕人…使用權社
宅 許一個避風港〉。工商時報。檢自：
https://www.ctee.com.tw/news/20240827700094-430104。
彭揚凱（2024年7月1日）。〈不租屋、不購屋也不蓋社宅的居住解方！歐洲「中
間型住宅」案例〉。天下雜誌獨立評論。檢自：
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/411/article/15020。
黃麗玲（2016）。「土地與住宅：住宅做為商品或社會人權？」。頁381-399。發展
研究與當代台灣社會。簡旭伸、王振寰主編，五南出版社。