一間有26房的家:土城員和社宅的合作共居實驗

文:OURs都市改革組織 辦公室主任 詹竣傑
圖片來源:OURs都市改革組織

土城員和合作共居計畫打開不同的居住想像:「一間有26房的家」

想跟志同道合的好朋友一起組成非血緣的家庭嗎?

想要自己動手打造屬於自己的生活嗎?

厭倦了只能被管而且回家面對冰冷的租屋牆壁嗎?

土城員和合作共居計畫將打開不同的居住想像!

從2010年推動至今,隨著民間積極倡議與政府政策性宣示,社會住宅不再是「要不要做」,而是「如何做」的課題,例如興辦模式、規劃設計、財務框架、營運管理等。其中,管理營運是重中之重。既有社會住宅社區多以委託物業管理與扣分計點制運作,雖表面上滿意度高,但管理成本高昂,社區參與程度普遍偏低。展望未來,若社會住宅存量變多,或興建於小面積土地上,將無法進行強度如此高的管理。有鑑於此,如何建構居民自我管理、自我賦權、社區導向的文化是重要課題之一。OURs都市改革組織長期推廣合作共居,適逢新北市政府城鄉發展局於土城員和段社會住宅CD棟二樓設有一層26戶房間搭配多元共同生活空間,便以「一個26戶的家」為概念,嘗試打造不同的可能性!

自我管理VS物業管理

自我管理相較於物業管理,在住戶選取、營運模式、營運成本都有不同。兩種模式並非好壞,而是多元選擇之一,對比如下。

物業管理與自我管理的屬性比較表

自我管理聽起來很理想,實際上應該怎麼做呢?當前的社會住宅,以抽籤為住戶選取主要模式,在隨機選取的原則下,居住者共識難以凝聚,容易造成公有地悲劇。因此,在本方案中,為了讓民間有更多彈性與實驗自我管理,採取「包租轉租」與「全徵選」的模式辦理。

社會住宅也能包租轉租跟全徵選?

如前所述,要做到自我營運,勢必無法以抽籤選取住戶。既有的其他方案,如「臺北市社會住宅青年創意回饋計畫」、「新北市青年社會住宅跨世代共居種子計畫」等,多採取公開徵選並另外編列預算委託輔導團隊進行培力,藉此雖可達到徵選目標,但政府行政與監督成本仍高。

為有效減低行政成本,經財務試算後,決定以包租再轉租的方式,提供民間單位最大的彈性,其法規源自《住宅法》第三十五條第二項:「非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理,其轉租對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限」以及依《住宅法》第四條第二款第十三項,將實驗性合作共居的入住年認定為「其他經主管機關認定者」,採全徵選模式選取住戶。

也就是說,政府僅負責收取合理租金與例行性監督(轉租租金上限、回饋活動辦理),其他事務(如住戶選取、社區組織、管理營運、公共回饋)由OURs一手包辦自負盈虧。

除徵選外,入住者於其他條件必須符合社會住宅的基本規定,如戶籍內無自有住宅、一定所得以下、於新北市就學就業或有戶籍(若無,需承諾入住後遷戶籍至此),並且在撰寫申請書時,必須簽立切結書,承諾願意參與社區事務運作以及回饋活動。

OURs採取包租再轉租及全徵選的模式啟動合作共居實驗

第一步如何啟動?先打造空間氛圍!

本案例為於土城員和社會住宅,距離海山捷運站步行約六分鐘路程,周邊生活機能相當完善,菜市場、家樂福、全聯、運動中心等皆在合理範圍。

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土城員和社會住宅周邊機能完善

OURs承租的空間,位於CD棟的二樓,共有26戶雅房,四間共用衛浴、一間無障礙廁所、共同生活空間、辦公室、景觀平台、戶外花圃等。經財務試算後,每戶依照坪數,租金為3,300元至6,600元不等,另外需加物業管理費與內部管理費。物業管理費繳交予新北市住宅及都市更新中心,內部管理費則由住戶每月統計需求後計收,如公用電費、水費、瓦斯費、網路費、耗材等。

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「一間有26房的家」有26間雅房及大面積的共同生活空間

為了吸引願意投入社區經營的夥伴,OURs與長期耕耘南機場的「一碼IMMA-人與物的再生基地」合作,仰賴其長期打造優質環境的實踐經驗,建構初步空間氛圍,如家具擺設、植栽、廚房、簡易錄音空間等,讓未來住戶們可想像共同生活之場景。為了宣傳,OURs與一碼IMMA初步建構氛圍,讓住戶們使用,未來待住戶熟悉環境後,OURs也將提供一定金額供住戶申請,依照共識進行增減,讓整體環境更符合需求。

多功能客廳與一碼IMMA合作,打造共享空間氛圍

最特別的是,我們將本來規劃為閱覽室的空間整理為DIY工作室,兼具消音跟集塵功能,讓入住者能動手做東西豐富自己生活,如書櫃、椅子、層板架,佈置出自己心目中理想居住環境。

DIY工作室提供入住者動手做東西,佈置出自己心目中理想居住環境

聚集對的人,抱持學習的心態一起營運

空間氛圍打造後,關鍵就是凝聚對的人。2022年8月,OURs正式對外公告後,考量此案是雅房,且需經營共同生活空間,參與民主討論,便設計一系列流程徵選住戶,讓對的人有機會聚集。

首先,要申請入住,除了需要符合社會住宅資格條件與撰寫申請書外,必須參與說明會。一方面是邀請潛在住戶參觀空間現況,另一方面是透過自我介紹,初步認識有機會申請的夥伴們。

再來,以面試徵選合適住戶。OURs邀請長期經營社群的專業者共同徵選書面審查合格者。其中關注的,絕非突出的個人能力,而是願意聆聽、分享、同理,且使用共同生活空間的夥伴。因此,面試採取數位共同進行,通過答辯與交談,了解其對於合作共居的理解以及個人特質。

最後,OURs舉辦兩次工作坊,讓住戶於入住前相互認識,並進行社區議題的討論與決議,例如:選房、訂定公約、空間配置介紹等。其中,選房是最特別的,開放每人選取5個志願,相互溝通,依每個人不同的需求、區位、財務能力等進行協調。結果雖不是最完美,但一定是所有人都可以接受,這就是合作跟社區經營最可貴之處。

設計明確的徵選流程及公約,確保能聚集對的人
OURs舉辦工作坊讓住戶於入住前進行社區議題的討論與決議

對內自我管理,對外友善分享

經過一段時間準備,最終於2022年10月開始正式入住。住戶們來自四面八方,唯一的共同點,是希望打造一個共同生活的領域,享受社區事務的討論。青年住戶有藝術家、博物館工作者、NGO、社區營造、公務員、上班族、學生等,多樣的面貌,提供一個平台,能認識更多志同道合的夥伴。

合作共居需要培力跟磨合,在對內跟對外,都需建構紮實的文化。對內,主要採行民主與自我管理。OURs將例行事務分為公積金與資材、場地、平台、公關與活動等,並於一段時間後輪流。透過這個參與的過程,建立社區事務參與的文化,而非專業分工。同時,各組並推派一人為代表,共組住戶委員,負責整體事務的決策跟住戶大會的召開。這當中,住戶被鼓勵多提出意見,並於日常生活中討論,各組並非負責人或決策者,而是「聯絡人」,協助蒐集與討論住戶們的意見,並共同決策。社區內的最高決策單位,並非OURs,而是每個月的住戶大會,由住戶輪流擔任主席與紀錄,以共識決為原則,決定社區大小事務。若無法決定,除非涉及重大日常事宜,否則待議,由居民繼續討論。

OURs舉辦工作坊讓住戶於入住前進行社區議題的討論與決議,累積「自我管理」的文化

對外,依據新北市政府城鄉發展局需求,「一間有26房的家」每年至少舉辦四場社區回饋活動。OURs扮演積極蒐集內部夥伴的專業與構想,且同時打造對外的友善連結,期待共同創造多贏綜效。例如:與原典創思執行之新北市社宅公共藝術計畫先期規劃團隊搭建關係,期待未來做為土城員和社區的主要住戶之一,參與公共藝術活動,並試圖找尋合作舉辦的契機!

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OURs扮演穿針引線的平台角色,對內蒐集構想、對外建立友善連結

社會住宅承載的,不只擔任經濟與社會弱勢居住安全網,更是帶領社會建構多元居住想像的載體。為什麼只能被保全管?誰說不能選家人?想同時當房東跟房客不行嗎?

合作共居、自我組織的土城員和計畫,是一個選擇,更是開啟無限可能的一把鑰匙。雖前期需投入相對多的力氣,但只要找到對的人跟方向,勢必事半功倍。

OURs期待,透過這個案例的實驗與實踐,引領未來台灣居住的多元想像,讓這樣的住宅供給模式,成為「選擇」之一。如果想了解更多,請密切關注我們的官網臉書!如果想申請入住,預計於2022年12月或明年初啟動第二波,敬請期待!

來自居住迪化街百年的中產家庭,我自己相信「革命的孩子都出身於要被革命的階級家庭」。2012年畢業自台大地理所後,曾經想去當立委助理或顧問公司研究員,因緣際會進入OURs都市改革組織。日常工作就是研究、倡議、推廣都市與住宅議題、串聯不同的組織以及國際交流等。我認為,居住議題,是都市與空間議題最核心的面向,唯有從此下手,才有機會推動社會溝通與滾動改變。

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