文：OURs都市改革組織 辦公室主任 詹竣傑
圖片來源：OURs都市改革組織

土城員和合作共居計畫打開不同的居住想像：「一間有26房的家」

想跟志同道合的好朋友一起組成非血緣的家庭嗎？

想要自己動手打造屬於自己的生活嗎？

厭倦了只能被管而且回家面對冰冷的租屋牆壁嗎？

土城員和合作共居計畫將打開不同的居住想像！

從2010年推動至今，隨著民間積極倡議與政府政策性宣示，社會住宅不再是「要不要做」，而是「如何做」的課題，例如興辦模式、規劃設計、財務框架、營運管理等。其中，管理營運是重中之重。既有社會住宅社區多以委託物業管理與扣分計點制運作，雖表面上滿意度高，但管理成本高昂，社區參與程度普遍偏低。展望未來，若社會住宅存量變多，或興建於小面積土地上，將無法進行強度如此高的管理。有鑑於此，如何建構居民自我管理、自我賦權、社區導向的文化是重要課題之一。OURs都市改革組織長期推廣合作共居，適逢新北市政府城鄉發展局於土城員和段社會住宅CD棟二樓設有一層26戶房間搭配多元共同生活空間，便以「一個26戶的家」為概念，嘗試打造不同的可能性！

自我管理VS物業管理

自我管理相較於物業管理，在住戶選取、營運模式、營運成本都有不同。兩種模式並非好壞，而是多元選擇之一，對比如下。

自我管理聽起來很理想，實際上應該怎麼做呢？當前的社會住宅，以抽籤為住戶選取主要模式，在隨機選取的原則下，居住者共識難以凝聚，容易造成公有地悲劇。因此，在本方案中，為了讓民間有更多彈性與實驗自我管理，採取「包租轉租」與「全徵選」的模式辦理。

社會住宅也能包租轉租跟全徵選？

如前所述，要做到自我營運，勢必無法以抽籤選取住戶。既有的其他方案，如「臺北市社會住宅青年創意回饋計畫」、「新北市青年社會住宅跨世代共居種子計畫」等，多採取公開徵選並另外編列預算委託輔導團隊進行培力，藉此雖可達到徵選目標，但政府行政與監督成本仍高。

為有效減低行政成本，經財務試算後，決定以包租再轉租的方式，提供民間單位最大的彈性，其法規源自《住宅法》第三十五條第二項：「非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理，其轉租對象應以第四條所定經濟或社會弱勢者為限」以及依《住宅法》第四條第二款第十三項，將實驗性合作共居的入住年認定為「其他經主管機關認定者」，採全徵選模式選取住戶。

也就是說，政府僅負責收取合理租金與例行性監督（轉租租金上限、回饋活動辦理)，其他事務（如住戶選取、社區組織、管理營運、公共回饋)由OURs一手包辦自負盈虧。

除徵選外，入住者於其他條件必須符合社會住宅的基本規定，如戶籍內無自有住宅、一定所得以下、於新北市就學就業或有戶籍（若無，需承諾入住後遷戶籍至此)，並且在撰寫申請書時，必須簽立切結書，承諾願意參與社區事務運作以及回饋活動。

第一步如何啟動？先打造空間氛圍！

本案例為於土城員和社會住宅，距離海山捷運站步行約六分鐘路程，周邊生活機能相當完善，菜市場、家樂福、全聯、運動中心等皆在合理範圍。

OURs承租的空間，位於CD棟的二樓，共有26戶雅房，四間共用衛浴、一間無障礙廁所、共同生活空間、辦公室、景觀平台、戶外花圃等。經財務試算後，每戶依照坪數，租金為3,300元至6,600元不等，另外需加物業管理費與內部管理費。物業管理費繳交予新北市住宅及都市更新中心，內部管理費則由住戶每月統計需求後計收，如公用電費、水費、瓦斯費、網路費、耗材等。

為了吸引願意投入社區經營的夥伴，OURs與長期耕耘南機場的「一碼IMMA－人與物的再生基地」合作，仰賴其長期打造優質環境的實踐經驗，建構初步空間氛圍，如家具擺設、植栽、廚房、簡易錄音空間等，讓未來住戶們可想像共同生活之場景。為了宣傳，OURs與一碼IMMA初步建構氛圍，讓住戶們使用，未來待住戶熟悉環境後，OURs也將提供一定金額供住戶申請，依照共識進行增減，讓整體環境更符合需求。

最特別的是，我們將本來規劃為閱覽室的空間整理為DIY工作室，兼具消音跟集塵功能，讓入住者能動手做東西豐富自己生活，如書櫃、椅子、層板架，佈置出自己心目中理想居住環境。

聚集對的人，抱持學習的心態一起營運

空間氛圍打造後，關鍵就是凝聚對的人。2022年8月，OURs正式對外公告後，考量此案是雅房，且需經營共同生活空間，參與民主討論，便設計一系列流程徵選住戶，讓對的人有機會聚集。

首先，要申請入住，除了需要符合社會住宅資格條件與撰寫申請書外，必須參與說明會。一方面是邀請潛在住戶參觀空間現況，另一方面是透過自我介紹，初步認識有機會申請的夥伴們。

再來，以面試徵選合適住戶。OURs邀請長期經營社群的專業者共同徵選書面審查合格者。其中關注的，絕非突出的個人能力，而是願意聆聽、分享、同理，且使用共同生活空間的夥伴。因此，面試採取數位共同進行，通過答辯與交談，了解其對於合作共居的理解以及個人特質。

最後，OURs舉辦兩次工作坊，讓住戶於入住前相互認識，並進行社區議題的討論與決議，例如：選房、訂定公約、空間配置介紹等。其中，選房是最特別的，開放每人選取5個志願，相互溝通，依每個人不同的需求、區位、財務能力等進行協調。結果雖不是最完美，但一定是所有人都可以接受，這就是合作跟社區經營最可貴之處。

對內自我管理，對外友善分享

經過一段時間準備，最終於2022年10月開始正式入住。住戶們來自四面八方，唯一的共同點，是希望打造一個共同生活的領域，享受社區事務的討論。青年住戶有藝術家、博物館工作者、NGO、社區營造、公務員、上班族、學生等，多樣的面貌，提供一個平台，能認識更多志同道合的夥伴。

合作共居需要培力跟磨合，在對內跟對外，都需建構紮實的文化。對內，主要採行民主與自我管理。OURs將例行事務分為公積金與資材、場地、平台、公關與活動等，並於一段時間後輪流。透過這個參與的過程，建立社區事務參與的文化，而非專業分工。同時，各組並推派一人為代表，共組住戶委員，負責整體事務的決策跟住戶大會的召開。這當中，住戶被鼓勵多提出意見，並於日常生活中討論，各組並非負責人或決策者，而是「聯絡人」，協助蒐集與討論住戶們的意見，並共同決策。社區內的最高決策單位，並非OURs，而是每個月的住戶大會，由住戶輪流擔任主席與紀錄，以共識決為原則，決定社區大小事務。若無法決定，除非涉及重大日常事宜，否則待議，由居民繼續討論。

對外，依據新北市政府城鄉發展局需求，「一間有26房的家」每年至少舉辦四場社區回饋活動。OURs扮演積極蒐集內部夥伴的專業與構想，且同時打造對外的友善連結，期待共同創造多贏綜效。例如：與原典創思執行之新北市社宅公共藝術計畫先期規劃團隊搭建關係，期待未來做為土城員和社區的主要住戶之一，參與公共藝術活動，並試圖找尋合作舉辦的契機！

社會住宅承載的，不只擔任經濟與社會弱勢居住安全網，更是帶領社會建構多元居住想像的載體。為什麼只能被保全管？誰說不能選家人？想同時當房東跟房客不行嗎？

合作共居、自我組織的土城員和計畫，是一個選擇，更是開啟無限可能的一把鑰匙。雖前期需投入相對多的力氣，但只要找到對的人跟方向，勢必事半功倍。

OURs期待，透過這個案例的實驗與實踐，引領未來台灣居住的多元想像，讓這樣的住宅供給模式，成為「選擇」之一。如果想了解更多，請密切關注我們的官網與臉書！如果想申請入住，預計於2022年12月或明年初啟動第二波，敬請期待！