文：ddio
首圖來源：Jessica West

（編按：本篇文章2024年4月28日刊登於Rentea的Medium專欄，經作者同意後轉載，並稍做編輯）

育兒，是許多人考慮由租屋改為購屋的重要時間點。育兒不只大幅影響照顧者的生活型態、生涯規劃，也需要將居住空間，調整為適合育兒的型態，諸如添購空調、相關電器，甚至得更謹慎考慮用電安全、噪音與空氣品質，以及鄰里關係、教育養育資源。這些變化，對自有房屋來說，都已經是不小的挑戰，對租屋的照顧者來說，更是困難。

以下，我將整理 Rentea 租出育兒宅 計畫中，推進說服房東，提高讓我們入戶籍意願的兩項策略，希望不只能讓有類似需求的人參考，也能促成從房客出發，介入居住權運動的切入點。如果想知道我們與房東談判的過程，以及受挫的那面，也歡迎閱讀另一篇系列文章 — 〈聊聊入戶籍、報稅、續租修繕條款的過程與阻力 | 租出育兒宅〉，以及社會福利、教育資源相關共筆

1. 提出足夠「正當」的需求，是促進同理、鬆動租屋條件的開端

在整個協商過程中，最難拿捏的，不是盤點籌碼、設定議題，而是如何讓房東願意留下來討論。畢竟房東大可單放面宣告，維持簽約時的條件，而房客也可搬出法條，逕行報稅與遷戶籍，但兩者的後果，小則無法續約，大則導致雙方的財務、法律糾紛，是有心維繫居住穩定者，需盡力避免的情況。

租屋條件的調整，理想上，是能找到對租賃雙方都有利的調整方式。但由於大部分人對租賃、稅務、戶籍等制度的陌生，加上雙方潛在的利害衝突，若要「透過理解相關資訊、計算彼此的得失，以找出雙方都可接受的方案」，將會如上篇所述，糾結在資訊核實與信任關係的拉扯中，難以前進。

法、理之路不通，在缺乏共同目標、互動空間的狀況下，要和業餘房東建立起情感連結，也是可遇不可求的機會。比較可行的辦法，是稍微拉長每一次溝通的長度，例如續約、調整租約、空間修繕保養等，透過多輪的同步、非同步討論，增加房東對制度的理解，累積彼此的信任基礎。

延續前篇提到的「租金-友善度分類圖」，如果房東是偏向「想找友善房客」的那端，而且已經確認現在的房客符合此條件，那麼，提出房客需要調整承租條件的原因，讓房東了解，進而同理房客的難處，就會是開啟溝通時，首要的目標。以這次的合約調整提案為例，我們在第一次面談開始，就將「沒有戶籍，會具體造成育兒路上哪些困擾」當作最主要的訴求，連結房東的育兒經驗，是讓房東即使排斥我們遷入戶籍，但仍願意坐下協商的主要原因。

誠然，何謂「正當」，既是房東的個人經驗，也常與社會脈絡、偏見有關。既然能將育兒稱作入戶籍的「正當」理由，必定就存在「不夠正當」，但卻依然會具體影響房客的事項。這裡之所以談「如何促進同理，進而鬆動彼此的租屋條件」，並非認同當下的租屋歧視，而是希望在此刻租屋黑市的僵局中，在制度改革之外，找到一條承租人也能參與，進一步鬆動這個市場的方法。

2. 將 ORID 帶入討論，用有限的籌碼解對需求

台灣租屋市場供不應求，承租方在談判租屋條件的過程中，處於弱勢的那方。因此，房東的同理，雖然是鬆動租屋條件的開端，卻仍需要利用溝通中擷取的各種訊息，掌握房東完整的需求與顧慮，才能將承租方有限的籌碼，放在合適的地方。

在協商租屋條件時，即便雙方都懷抱善意，仍可能因為各種原因，導致無法讓對方理解，自身的想法，甚至產生「對方是在強人所難」的負面情緒。一般人在說話時，必定是情理交錯，或是（對發問者而言）答非所問，這時候，可以用 ORID 的原則，無論在討論當下，或是事後檢討時，協助自己，釐清雙方感受、事實以及詮釋之間的關聯，適時給予同理與回饋，讓雙方在共同的基礎上，產生共同的行動。

在第一次面談時，房東不斷強調「既有租金收入過低」（事實），並同時補充「但會遵守合約，不調整租金」。即便我們主動提及，可以調高租金，來換取戶籍、租屋補貼等條件，也遭到明確拒絕。雖然當下無法理解，但在事後整理面談內容時才發現，面對未知事務的恐懼（感受），像是不熟悉法律、合約等等，才是這些發言的動機。即便提高當下的租金，對自己有利，但因為無法評估更動既有租約的的風險，因此維持確定沒問題的現狀（詮釋），會是相當重要的原則。在這個狀況下，若要讓新的租屋條件，避免任一方受害、感覺威脅，我們拿出的籌碼，就不會是「增加租金」，而是「避開或是轉移，房東面對未知的恐懼」。

在準備第二次面談時，我們以「成功遷入戶籍」為目標，盤點了入戶籍，可能會造成的各種風險，像是持有稅、交易稅、約滿後房客拒絕遷出，並逐項擬定了我們可以協助的風險管理策略。和第一次面談時不同，我們將籌碼從「提供實務經驗，說明風險不高」，轉為「若遭到查稅，願意負擔追繳稅額」，也預備了「約滿後拖延遷出戶籍罰則」的條款，成功讓原本打算拒絕遷入戶籍的房東，同意重新考慮，並且承諾盡快答覆。

儘管最後，因為其他因素，我們仍然接受在既有租約期限的兩年內，不將戶籍遷入租屋處，換取其他籌碼，但透過多輪溝通，搭配上述的分析方式，我們的確成功鬆動了不少房東的立場。也是因為持續讓房東感受到，每次的溝通都有進展，有得到理解，才能讓協商得以持續。

值得提醒的是，雖然上述都在談溝通、情緒、同理，但也是因為我們對租賃制度、租屋市場、稅制，有足夠的理解，才能在準備籌碼，例如「承擔補繳稅額」時，明確計算將風險轉嫁到承租人時，我們是否能夠負擔。

在房客處於弱勢的現在，具備足夠的知識與討論技能，更能確實評估籌碼與風險、更理解租屋生命週期裡的各項事務、更能互相支持與互通有無的房客，會是促進承租方權益的基礎之一。而這樣基礎的累積，不應該停留在個案、仰賴個人的資本，而應該尋找更有系統的方式，讓系統與制度，不只是承接糾紛導致的成本，而是創造更多支持、培力，以及協作的可能。

場邊側記 — 看不見與看得見的租賃市場

一個面談中的小插曲是，房東轉述了自己諮詢曾經服務過的房仲，關於租屋稅務、戶籍的風險時，房仲也提到，如果房東不願意報稅的話，自己已經不願意承接這項出租委託了。這樣的立場，似乎不是個案，在我們諮詢其他房仲，以及業者的網路貼文中，都可以發現，政府正透過租賃業者的管道，逐步端出管制措施。

報稅，作為租屋黑市的外部成本，要讓政府「看見」它，必然要找到承擔成本的方法。包租代管、公益出租人、租賃公會管制，都是方案，但就如同社會福利的認定，有其邊界，只要外部成本存在，身處黑市的屋主，就有選擇他「覺得最有利」的空間。看得見與看不見的租賃市場，前者是是中高價位、享有政府資源、由業者主導的透明市場，而後者則是因為各種原因，留在看不見的黑市，讓業餘房東與房客自主行動。這樣的分野，會因為政府的介入，逐漸往透明的方向去，還是會因為業者與公共資源的邊界，讓市場成為穩定兩塊，尚須觀察。

對房客而言，更切身的發問或許是，我們想要付出哪些資源，給出什麼籌碼，來換到哪一種，理想的居住體驗？如果選擇了由國家、業者支持的透明市場，便是用稅金補貼、可能較高的租金，換取報稅、戶籍等權利。如果選擇了留在黑市裡的物件，則是憑借自己的資源、可能放棄國家給予的權利，而換得較便宜、較多彈性的承租條件。

日日生活在租賃空間的租屋者，儘管需要稅務、戶籍帶來的便利，除此之外，安全的用電與消防設施、穩定的租期、選擇好保養、節能但價格較高的設備，都是國家尚無法介入，業者缺乏誘因處理，但卻攸關居住品質，讓租屋成為定居選擇的重要關鍵。如果留在黑市裡的房客，能透過本文提到的方法，逐漸培養房東對制度的理解，讓生活的空間，進入透明的市場之餘，一併摸索出更適合租屋者需求的承租條件，或許也是另一種推進租屋市場透明，創造多贏的路徑？

看得見房東，才能想像穩定租屋的路徑

穩定居住對人的生活至關重要。它可以讓人們感到安全、安心，並專注於其他重要的事務。要讓租屋，成為穩定的居住選擇，考量的不只是租金，也包含公共規範、社會福利，甚至讓空間得以承接極端氣候、人生歷程等等。

滿足這些需求，必定牽涉到，與房東達成租屋條件的共識。面對租屋黑市，除了在制度上，確保租賃關係的法、理基礎外，這篇文章想提供的，是身為租屋族，如何利用每次溝通的機會，從認知與情感面著手，理解房東的顧慮與需求，提高找到彼此都能接受的租屋條件的機會。

即便租屋者身處租賃市場中的弱勢，但我們歷練過更多房東、更熟悉租屋空間、更知道自己需要什麼，反而是我們的的優勢。如果可以長出看見房東的能力，盤點、排序自己想要創造的租屋條件，謹慎利用這些籌碼，即便是租屋，也有機會讓居住空間，成為穩定生活的基礎。

要在台灣，創造友善房客的租屋市場，不只需要制度改革，也需要身處其中的我們，站穩租屋者的立場，說出我們想要的，持續行動、集結、協作，才能讓租屋市場，成為適合我們的樣子。

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